数カ月前に、お買物ついでに立ち寄っていただいたKさんご夫婦。20代の時に建売を購入したそうですが、10年以上が過ぎて「家族が増えて手狭になってしまい、今の家を売却して新しく注文住宅で建てたい。リビング学習ができる子育て仕様の住まいにしたい」と買い替えを希望しているそうです。

まずは具体的な相談の前に「不動産の売却は、そもそもどんな流れで行われるのか」といった基本的な知識が知りたいとのことで、お話させていただきました。

売却までの流れを知ろう！

売却までの流れとポイントは、大きく分けて６つになります。

• 相場調査・査定を依頼する
• 媒介契約をする
• 売却活動
• 購入申込〜売買契約
• 決済・引き渡し
• 確定申告

では、この６カテゴリーを細かくご説明したいと思います。

①相場調査・査定を依頼する

この初期の段階でまずは「いえうる窓口」へご相談いただくと後工程がスムーズになります。売却をしようとしている物件にどのくらいの価値があり、現状いくらで売れそうなのか予め大まかに知っておくことが大切です。建物の場合、立地、建物の広さ、敷地の広さ、築年数、建てたメーカーなどによっても相場は大きく変わります。

実際に査定・売却するとなった場合には「訪問査定」になりますが、急に見ず知らずの業者の人に来られるのは…と躊躇してしまいますよね。まずは気軽に「いえうる窓口」へご来店を。相場調査、大まかな査定を一括で行っておりますので、ショッピングがてらお立ち寄りください。

②媒介契約をする

次の段階で、買い手候補を募集してもらう不動産会社を決める契約を結びます。この契約が「媒介契約」。売り出し価格や売却できたときに不動産会社に支払う報酬、売却活動の内容についても、この契約を通じて決めていきます。

契約の種類は3つあります。

• 専属専任媒介契約
• 専任媒介契約
• 一般媒介契約

こちらの詳細については「【いえうる豆知識】「媒介契約」専属専任・専任・一般の違いは？」にて詳しく解説していますのでご覧ください。

③売却活動をする

媒介契約の後は、いよいよ不動産会社による買い手募集がはじまります。ネットやチラシなどの広告掲載をして不動産売却の情報が開示されるため、購入希望者が土地や建物を見にくるようになります。

この際に、居住中の場合の内覧は、基本的に売主が立ち会うことになります。その際のポイントを抑えておきましょう。

• 見学は週末が多くなるため、日程調整や手配を予め行っておく
• 見栄えは大事。きちんと整えておく
• 隅々まできれいに掃除しておく
• 明るい雰囲気を演出する
• 特に水廻りをきれいにしておくと好印象！

居住中の場合には、全てのものを片付けられないと思いますが、可能な限り、きれいにしておきましょう。ご自身でお掃除が大変であれば、クリーニング業社に依頼するのも一案です。クリーニング代の数万円は「損して得取れ」の場合も。ぜひ検討してみましょう。

④購入申込〜売買契約

不動産会社の担当者を通じて購入希望者から「購入申込書」を受け取ることとなります。

売買価格、支払い条件、スケジュール、融資の利用予定など、購入希望者からの希望条件を確認して、不動産会社を通じて調整します。そして、売主と買主が合意した場合は売買契約の準備・手続きへ。

売買契約書には、売買価格、売買する不動産に関する情報、引渡し時期などが明記され、売買契約は、一般的に売主、売主側の仲介業者、買主、買主側の仲介業者が集まって行います。

⑤決済・引き渡し

売買契約後、決済となります。手付金を差し引いた売買代金の残代金を受領し、引き渡し日を基準として固定資産税や管理費（マンションの場合）等の清算を行い、引き渡し日に売却する不動産の引渡しとなります。

売却する不動産に住宅ローンの残債がある場合は、金融機関の抵当権を抹消する手続きが必要となります。手続きには時間を要するため、前もって金融機関に確認しておきましょう。決済時に行う「所有権移転登記」等の申請は登記を代行する司法書士に依頼することとなります。

居住中の場合は、引渡し日に合わせて、引越し業者の手配も必要です。

⑥確定申告

不動産売却によって利益を得た場合、つまり購入価格より売却価格の方が高かった時に、翌年の確定申告が必要となります。利益に対して「譲渡所得税」を納めます。

但し、マイホームにおいては、3000万円の特別控除の特例や所有期間が10年を超えている場合、3000万円控除後の譲渡所得に軽減税率が適用されます。また、不動産売却によって損失が出た時は、その譲渡損失の金額について、他の所得との損益通算および譲渡年の翌年以降3年内の総所得金額等から繰越控除ができる場合もありますので、詳細な要件など「いえうる窓口」でご相談ください。

確定申告とすることで、結果として納税額が少なくなることも。大切な手続きとなりますので確認をしましょう。

「一括査定」などの想定外に高い金額提示には要注意

一括査定などで想定外に高い金額を提示してくる不動産会社もありますので、注意が必要です。「いえうる窓口」では、基礎知識からご説明し、納得のうえでご契約をさせていただきます。ご相談は無料ですので、安心してご依頼ください。

基礎知識は安心材料に

この数か月後、現在のお住まいを売却して、より快適な暮らしを叶えるために注文住宅の購入を決意したKさんご夫婦。「子供達がのびのび楽しく過ごす姿を想像したら、一時の大変さも報われますよね。初歩的な売却の基礎知識もなかったので、窓口でお話を聞いたことが背中を押すきっかけになりました」と笑顔で話してくれました。

一生のうちで数えるほどしか経験しない不動産の売却。どんな些細なことでも、窓口でご相談くださいね。

宮城県・仙台市での不動産売却のご相談は「いえうる窓口」へ相談を

もっと詳しく相談したい方は、ぜひ「いえうる窓口」へ。 「いえうる窓口」は、宮城県・仙台市など宮城県内全域で売却を検討している方向けの無料相談窓口です。宮城県内イオンモール２店舗（新利府南館店、富谷店）でご相談頂けます。お気軽にお問合せください。