【いえうる豆知識】土地の名義変更の方法や必要書類についても解説!

公開日 2024年12月23日

土地を手放す時や土地の所有者になる時には、土地の名義変更の手続きが必要になります。正しく手続きをしていないと、売買ができない・所有権を主張できないなど困ったことになる可能性も。

今回は土地の名義変更が必要となるケースごとに、必要となる書類などを解説します。

土地の名義変更とは?

土地の所有者が変わったら「所有権移転登記」という手続きを行います。「所有権移転登記」をすることで、不動産の権利関係を法的に示した「登記簿」が更新されます。その土地に住んでいたり管理していたとしても、「登記簿」に名前がない限り、所有者とは認められません。

名義変更の手続き「所有権移転登記」は、国の法務局で行います。手続きが完了すると、法務局から「登記識別情報」が発行されます。「登記識別情報」は土地の所有者を明確にする書類で、土地を売買する際に必要となりますので、大切に保管しましょう。

土地の名義変更の手続きは、名義変更の理由によって手順や必要となる書類等が異なります。それぞれのケースごとに解説します。

売買の場合

所有している土地を売却した場合や土地を購入して所有者になった場合にも土地の名義変更は必要です。売買の場合は、売主と買主が共同で手続きを行うのが一般的です。

売買の場合は、売買契約を結び、土地を引き渡して購入代金を支払った後に、所有権移転登記の手続きを行います。
売主と買主、それぞれの必要となる書類は以下の通りです。

相続の場合

親や親族の土地を相続する時も、その土地の名義変更が必要です。
相続の場合は、所有者が亡くなっているため、相続してその土地の所有者となる人が所有権移転登記の手続きを行います。

相続による登記には「遺言による相続」と相続人全員で遺産の分け方を決める「遺産分割協議による相続」、そして法律で定められた相続分割合に従って分ける「法定相続分による相続」の3つのケースがあります。
それぞれのケースで必要となる書類は以下の通りです。

贈与する場合

土地を贈与する場合にも名義変更が必要となります。贈与の場合は、土地を贈る側と受け取る側、どちらも手続きを行います。贈与は原則として、年間110万円を超える贈与を行うと、贈与税の課税対象となり、確定申告と納税も必要となります。
贈与する場合に必要となる書類は以下の通りです。

財産分与をする場合

夫婦が離婚する際、土地の財産分与を行う場合にも名義変更が必要です。
共同名義だった土地や建物をどちらかの名義にする場合には、原則として夫婦で共同申請します。
財産分与する場合に必要となる書類は以下の通りです。

土地の名義変更で必要となる費用

土地の名義を変更する「所有権移転登記」をすると「登録免許税」という税金が課税されます。「登録免許税」は土地の価値によって決まり。課税額は「固定資産税評価額×税率」で算出できます。税率は、名義変更の理由によって異なります。
加えて、名義変更の理由によっては「登録免許税」以外の税金も発生します。

「登録免許税」の税率と、その他の税金は以下の表の通りです。

土地の名義変更は司法書士や行政書士、税理士などの専門家に依頼するのが一般的です。専門家への依頼にも費用がかかります。依頼料は所有している土地の価値や手続きの内容によって異なります。決して安い額ではないですが、複雑な手続きが多いため、専門家に依頼することをオススメします。

まとめ

土地の名義変更は、複数の必要書類を法務局に提出する必要があります。その手続きは容易ではありません。スムーズに進めるためにも、手続きが必要になった段階で、専門家に相談するとよいでしょう。

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