不動産を購入した際や、住宅ローンを組んだ際などに発行される「登記識別情報」。
今回は、登記識別情報の基本的な役割から具体的な使用場面、そして安全に管理・保管するための注意点まで分かりやすく解説していきます。

登記識別情報とは？

不動産の名義人（所有者）が変わった際に、法務局から新しい名義人へ通知される非常に大切な情報のことです。具体的には、アルファベットと数字を組み合わせた12桁のパスワードのことで、不動産ごとに個別のものが発行されます。
イメージとしては、いわば「不動産専用の暗証番号」です。将来その不動産を売買・譲渡する際に、この番号を提示することでなりすましを防ぎ、本人が手続きを行っていることを証明します。

従来の「権利証」との違いは？

登記識別情報は、2005年（平成17年）の法改正によって、従来の「登記済権利証（いわゆる権利証）」に代わって導入されたものです。昔ながらの「権利証」の方が馴染みがあるという方も多いのではないでしょうか。

両者の最も大きな違いは、確認方法にあります。
従来の権利証は「紙の書類そのもの」を提出する必要がありましたが、登記識別情報は「12桁のパスワード」そのものが重要になります。これにより、法務局へのオンライン申請が可能になりました。

なお、法改正前に発行された昔の権利証も、現在まで変わらず有効です。新しく差し替えられるわけではないため、お手元にある場合は引き続き大切に保管してください。

登記識別情報の受け取り方法

登記識別情報は、下記2通りの方法で受け取ることができます。

書面で登記申請する場合

希望する場所に「登記識別情報通知書」を郵送してもらうことが可能です。
手続きの際に「郵送を希望する」旨と「送付先の区分」を記載します。自宅への郵送を希望する場合はご自身の住所、担当の司法書士へ郵送する場合は送付区分を「資格者代理人の事務所」とし、担当事務所の住所を記載します。
なお、登記識別情報通知書は重要書類のため、本人限定受取郵便または書留郵便で送付されます。

オンラインで登記申請する場合

原則として専用の「登記・供託オンライン申請システム」を通じて、電子データで通知されます。
個人でオンライン申請を行うケースはまだ少ないですが、司法書士などの専門家が代理で申請する際によく使われる方法です。なお、申請時に「書面での交付」を希望した場合、オンラインシステムからダウンロードできなくなるため注意が必要です。

何通発行される？

登記識別情報は、「不動産ごと」「名義人ごと」にそれぞれ発行されます。
例えば、1人で「土地」と「建物」を所有する場合、発行されるパスワードは2つになります。

複数人で不動産を共有する場合も、名義人全員にそれぞれ発行されます。
そのため「土地」と「建物」を2人で共有する場合は、各自に2つずつ、計4つ発行されることになります。

どんな場面で必要になる？

主に現在の所有者（登記名義人）が、その権利を手放すときに提出を求められます。
つまり、自分が「売主」や「贈与者」、「お金を借りる側（担保提供者）」になる場面です。具体的には、下記のような手続きの際に本人確認として使用します。

• 売却や贈与などを行う「所有権移転登記」
• 住宅ローンの借入などを行いう「抵当権設定登記」

登記識別情報は「受け取らない」こともできる？

不動産登記を行う際、登記識別情報はあえて「受け取らない（通知なし）」という選択も可能です。例えば「すぐに売却する予定がある」といったケースで利用されることがあります。

ただし、一度「通知なし」を選ぶと、後から発行してもらうことはできません。将来必要になった際に代替手続きで余計な費用や手間がかかってしまうため、特別な理由がない限りは受け取り、大切に保管しておきましょう。

登記識別情報を紛失してしまった場合はどうする？

万が一、登記識別情報を紛失してしまった場合や「通知なし」を選択していた場合でも、以下の代替手段を使えば登記手続きは可能です。

• 司法書士による本人確認
• 法務局の「事前通知制度」の利用
• 公証人による認証

登記識別情報の管理における注意点

登記識別情報は不動産の権利に関わる非常に重要な情報です。発行後は適切に管理し、万が一の際には正しく対処しましょう。

パスワードを他人に知られないようにする

12桁の番号は手書きのメモやコピーであっても、それ自体が本人証明の鍵となります。第三者に番号を知られないよう、厳重に保管することが重要です。

保護シールは剥がさない！

登記識別情報通知書は、12桁のパスワードが見えないようシール等で保護されています。実際に手続きで使用するとき以外は剥がさず、そのままの状態で厳重に保管しましょう。

もし紛失したり、盗難にあったら？

すみやかに法務局の窓口で「登記識別情報の失効申出」を行います。情報を無効化することで、第三者による悪用を防げます。なお、失効手続きを行うとその登記識別情報は使えなくなります。一度失効させたものは二度と復活できず、再発行もされません。そのため、失効後に登記が必要になった場合は、前述の「登記識別情報を紛失してしまった場合はどうする？」で対応することになります。

こちらの記事もぜひ参考にしてください。
【お悩み相談】「権利証」を紛失しても不動産売却はできる？

まとめ

不動産売買では「登記」など専門的なワードが多く出てきて戸惑うこともあると思います。いえうる窓口では、「いえうる」のプロがサポートいたしますので「何もわからなくて不安」という方こそ、ぜひ気軽に窓口にお立ち寄りいただきご相談くださいね。

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