不動産を売却するには、様々な理由があると思います。今回は、それぞれの理由でのチェックポイントとして、「ケース別の注意点」を簡潔にまとめました。

「住み替え」で売却する場合

不動産を売却で一番多いケースとしては、「住み替え」ではないでしょうか。

この際、売却と新居購入のタイミングによって注意点が異なります。

住み替えは３つのパターンがある

「住み替え」によるタイミングは、大きく分けて3つのパターンがあります。

• 売却と購入を同時に行う
• 住んでいた家を売却。仮住まいに引っ越してから新居を購入する（売り先行）
• 先に新居を購入してから住んでいた家を売却する（買い先行）

売却と購入を同時に行うと様々な手続きがスムーズですが、住んでいる家の買い手と新居が見つかるタイミングが都合よく同時に進むとは限りません。さらに、売り先行と買い先行のどちらで進められるか、状況により変わることもあります。双方のメリット・デメリットをしっかり把握しておきましょう。

売り先行のメリット・デメリット

• メリット：不動産の売却と新居の購入を焦らず慎重に検討できる
• デメリット：仮住まい費用や引越し費用がかかってしまう

買い先行のメリット・デメリット

• メリット：仮住まい費用等はかからない
• デメリット：不動産の売却が長引いた場合には新居と元の家のローンの二重払いとなってしまう

※こちらの記事も参考にしてみてください
【いえうる豆知識】住んだまま売却は可能？

どちらもメリット・デメリットがあるため、我が家にとってはどちらが進めやすいのか、じっくり検討して進めましょう。

「相続した不動産」を売却する場合

続いて「相続した不動産」を売却するケースの注意点です。

相続税納付のため、売却期間が限られる！

売却の流れは、一般的な不動産売却と変わりはないのですが、相続開始後から10カ月以内に相続税を納める必要があるため、この期限内に売却を済ませなければなりません。

遺言書がある場合はスムーズですが、大抵は遺産分割協議等が終るまで2～3カ月かかります。その後、すぐに不動産の売却手続きをしても、相続税の納付期限まで半年程度と期間が限られます。

買い主からの値引き交渉に注意

相続税の納付期限があるからと急いで売却を進めた場合、買い主に足元を見られて値引き交渉されてしまう可能性も。期限を把握して出来る限り余裕を持って進めることをお勧めします。また相続した家を売却すると、その利益額に応じて譲渡所得税を納める必要があることも覚えておきましょう。

また、将来的に売却予定だが、相続した不動産に住宅ローンが残っていた…というケースも「【お悩み相談】住宅ローンと相続の関係」で紹介しているので併せてチェックしてみてください。

「離婚」により不動産を売却する場合

最後に、離婚が原因で、住んでいた家を売却するケースです。

離婚を原因とした不動産売却では、財産分与がカギとなります。「売らない」、もしくは「売却で得たお金を分配する」という選択に分かれると思います。

原則、財産分与は「均等に」

婚姻期間中に夫婦でなした財は、原則として夫婦で均等に分ける必要があ、不動産の名義が夫だけの場合や、妻が専業主婦だった場合でも基本的には同じです。

ところが、不動産は現金のように簡単に分けることができないため、分割方法に悩む方も多くいらっしゃいます。

3000万円の価値がある不動産を持つことを例にあげて解説していきます。

夫が住む場合「半分の資産を引き渡す」

離婚後に売却せず、夫が住み続ける場合には、現金等の他の資産で1500万円分を妻に引き渡す必要があります。

しかし、一般的な家庭では不動産の資産価値が他の資産価値より大きいため、その他資産の用意は難しいと思われます。

妻が住む場合「返済方法に注意」

妻が不動産に住み続ける場合でも同様です。夫に1500万円分の資産を渡す必要があります。
また、住宅ローンの返済途中だった場合は、返済方法にも注意しましょう。住宅ローンの名義を夫のままにして、夫が返済を続ける場合は、住宅ローン返済が滞った場合、不動産は差し押さえられ、妻は出ていかなくてはなりません。

また、住宅ローンの名義を妻に移す場合は、妻に十分な収入がない場合には、金融機関に名義変更を断られてしまいます。

現実的な選択は「売却」

どちらかが住むとなると、少なからず問題が発生するため、しっかり話し合って決めることが重要です。
離婚後に夫婦のどちらかが住み続けるより、不動産を売却して売却代金を夫婦で分けることが、一番トラブルを避けられる選択肢かもしれませんね。

こちらの記事も参考にしてみてください。
【いえうる豆知識】離婚で任意売却をする場合の流れと注意点

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