賃貸中のマンションは売却できる？〜売却の流れ編〜

公開日 2025年3月10日

所有しているマンションを賃貸に出している状態で、売却を検討するというケースは少なくありません。賃貸中のマンションを売却する時には一般的なマイホームの売却とは違った手続きがあります。

今回は、賃貸中のマンションを売却する流れについて詳しく解説します。

賃貸中のマンションを売却する流れ

賃貸中のマンションを売却する流れは以下の通りです。

①借主に意思確認やスケジュールを伝える

まずは借主に、契約期間満了報告をし、退去または購入の意思があるかを確認しましょう。借主に購入の意思があれば、そのままスムーズに売却することができます。もし借主へ契約期間満了を伝える場合は、最低でも半年前に意思を伝えましょう。

②不動産会社に査定を依頼する

賃貸中の物件の査定は、オーナーチェンジ物件の実績がある不動産会社に依頼するのがおすすめです。収益物件の売買の実績がある不動産会社なら、購入を希望している投資家も多く抱えているため、より早くより高く売却してもらえる可能性があります。複数の不動産会社に依頼し、比較検討してみましょう。

③不動産会社と媒介契約を結ぶ

複数の不動産会社に査定を依頼して、査定書が手に入ったら、売却を依頼する不動産会社を選び、媒介契約を結びます。媒介契約とは、不動産会社に売却を依頼する仲介の契約のことで「一般媒介契約」、「専任媒介契約」、「専属専任媒介契約」の３つの契約方法があります。

詳しくはこちらをご覧ください↓
【いえうる豆知識】「媒介契約」専属専任・専任・一般の違いは？

どの契約方法を選ぶかは、売主の自由です。自分にあった契約を選ぶことが重要です。

④売却活動スタート

不動産会社と媒介契約を締結したら、不動産会社が売却活動がスタートします。購入希望者から様々な問い合わせがくる可能性があるので、売却活動を始める前にマンションに関する資料をまとめておきましょう。

購入希望者が投資目的の場合は、利回りや資産価値などを考慮して検討します。賃貸中のマンションは内見ができませんので、現状回復工事後の写真などがあれば参考資料として提示するとよいでしょう。賃貸契約やリフォーム歴などの問い合わせが来ることもあるますので、その時は仲介担当者を経由して回答します。

⑤買主と売買契約を結ぶ

購入希望者が売買条件に納得して購入を決めたら、売買契約を結びます。
売買契約を結ぶために必要となる「売買契約書」や「重要事項説明書」は媒介を依頼している不動産会社が用意しますが、「付帯設備表」や「物件状況報告書」など、売主が用意する書類もあります。
売買契約を締結したら、その証として買主から手付金を受領します。手付金の相場は、売買代金の10％程度とされています。また、ここで売主は不動産会社に仲介手数料の50％を支払います（不動産会社による）。

⑥決済・引渡し

決済と引渡しは、売買契約から約１カ月後に行います。場合によっては司法書士の立合いの元で決済・引き渡しを行います。
代金の入金が確認できたら、書類と鍵を買主に渡します。この時に所有権が買主に移転します。
このタイミングで、売主は不動産会社に仲介手数料の残金を支払います。

⑦入居者に賃貸人変更通知を送る

引渡しを終えたら、売主と買主の連名で借主へ賃貸人の地位継承通知を送ります。
所有者が変わったことに加え、新しい家賃の振込先、敷金の返還義務が買主に移転したことなどもお知らせします。賃貸マンションの管理を不動産会社に依頼している場合も、同じく所有者が変わったことを通知しなければなりません。

売却するため必要となる書類

賃貸中のマンションを売却する時に必要となる書類は

管理委託契約書
賃貸借契約書
リフォーム・修繕歴が分かる書類
図面が分かる書類

などです。

賃貸中のマンションの管理を管理会社に委託している場合は、管理会社と交わした管理委託契約書を準備しておきましょう。管理委託契約書は、管理費用や解約条約などの契約内容の詳細を伝えるために重要な書類となります。また、管理会社とサブリース契約を結んでいる場合にはサブリース会社との賃貸借契約書も用意しましょう。

借主と交わしている賃貸借契約書も用意しましょう。買主は賃料や契約期間、契約開始日などが記載された賃貸借契約書は新たにオーナーとなる買主にしっかりと伝えるために重要な書類となります。

リフォーム・修繕履歴、図面がわかる書類も用意しておくとよいでしょう。入居者がいる状態で売却する場合は内見が困難なので、マンションを把握できる書類を揃えておくと良いでしょう。

まとめ

賃貸中のマンションを売却する際は、オーナーチェンジ物件の売買実績が豊富な不動産会社に査定・仲介を依頼することをオススメします。不動産会社といっても、会社によって強みは異なります。それぞれの不動産会社の特徴を理解し、しっかりと比較検討をして不動産会社を選ぶとよいでしょう。

「賃貸中のマンションは売却できる？〜売却方法編〜」では、売却の方法について詳しく解説していますので、ご参考になさってください。