賃貸中のマンションは売却できる？〜売却方法編〜

公開日 2025年2月17日

所有しているマンションを賃貸に出している状態で、売却を検討するというケースは少なくありません。賃貸中のマンションを売却する時には一般的なマイホームの売却とは違った手続きがあります。

今回は、賃貸中のマンションを売却する方法について解説します。

賃貸中のマンションは売却できる？

所有しているマンションを賃貸に出している状態でも、売却することは可能です。賃貸中に売買される物件は、オーナーチェンジ物件とも呼ばれており、収益物件として投資家の方が購入するのが一般的です。

賃貸中に売却する時、借主から同意を取る必要はありません。借主へは売却が完了したタイミングで通知を行います。

賃貸中のマンションはどうのように売却する？

賃貸中のマンションを売却する方法は次の３つの方法があります。

賃貸中のまま売却する（オーナーチェンジ）
借主が退去後に空室物件として売却する
入居者に売却する

賃貸中のまま売却する

賃貸中のまま売却するのが最も一般的な方法です。
賃貸中のまま売却する場合、買主は投資家に限定されます。賃貸中ですので、投資家は内見を行わず、築年数や立地、修繕履歴など客観的な資料を基に購入するか判断します。投資家は資料を基にシビアに物件の価値を判断するため、条件が悪い物件は売却価格が大きく下がる可能性があります。

借主が退去後に売却する

賃貸中の場合でも、借主が退去した後に空室の状態で売却することもできます。
空室の状態にすることで、投資家だけでなく自宅用に購入を希望している人にも売却が可能になります。複数の部屋があるファミリー向けの物件だと、マイホーム需要も捉えやすくなり、ターゲットの幅が広がります。
ただ、借主が退去するのか分からない状態では、いつから売ることができるのかわからないという難点があります。正当な理由がない場合、借主を強制的に退去させることはできません。正当な理由があったとしても、貸主の都合で立ち退きを要求する場合には、立ち退き料を支払う必要があります。立ち退き料の相場は家賃の6カ月分程度と言われています。借主の退去させるためには、立ち退きまでにお金と時間がかかってしまいます。

入居者に直接売却する

入居している借主に購入してもらうことも可能です。借主が住環境を気に入っている場合やファミリー向けの物件だと、借主が購入してくれる可能性も高くなります。
ただ、借主に売る場合は価格の設定が難しいという難点があります。借主はこれまで家賃を払ってきた分、相場通り価格では納得してもらえないことも考えられます。ですから、必ずしも高く売却できるわけではないということを理解して、交渉を進める必要があります。借主に売却する前に、不動産会社へ査定を依頼し、適正価格を確認するとよいでしょう。

賃貸中のマンションを高く売却するコツ

相場を把握する

賃貸中のマンションをより高く売却するために、まずは賃貸中のマンションの相場を調べましょう。国土交通省が公開している土地総合情報システムや収益物件を取り扱う不動産会社のＨＰなどで調べるとよいでしょう。築年収や立地、面積などの条件が近い物件を見ればおよその相場が分かります。

複数の不動産会社に買取査定を出す

相場がわかったら不動産会社に買取査定を出しましょう。この場合は、オーナーチェンジ物件を扱う買取会社に依頼します。加えて、査定依頼は複数の不動産会社に依頼しましょう。それぞれの会社がいくらで買取をしてくれるのか、比較検討できますし、相場も把握でき、安過ぎる価格での売却を防ぐことができます。３～５社に査定依頼することで、自分に合った不動産会社を見つけられる可能性が高まるでしょう。

売却実績のある不動産会社を選ぶ

そして、売却を依頼する不動産会社を選ぶ際には、投資用マンションの売却が得意な不動産会社にすることが重要です。投資用マンションは査定方法や売却するターゲットが一般的な物件とは異なります。投資用マンションを多く扱い、売却実績のある会社は、購入してくれる投資家も多く知っていますので、高く売れる可能性も高まります。

賃貸中のマンションを売却する際の注意点

売却する際は借主から受領した家賃を買主に渡す必要があります。賃貸マンションの家賃は先払いが一般的です。その月の家賃は前の月に受領しているため、月の途中で引き渡す際には、引渡し日以降の家賃を買主に渡します。加えて、借主から預かっている敷金も引き継ぎます。買主に渡す家賃と敷金は、売買代金から減額するかたちで清算します。