【いえうる豆知識】土砂災害、洪水、津波リスクがある不動産売却の注意点
近年、豪雨災害などが増え、自然災害の影響を受けやすいエリアの不動産は売却したくても、やはり敬遠されることが多いようです。そこで今回は、主な自然災害である土砂災害、洪水、津波の危険性があるエリアについて、それぞれ規制と売却する際の注意点を解説します。

土砂災害リスクがあるエリア
土砂災害とは、豪雨や地震によって急傾斜地で土砂の流出や地滑り、崖崩れなどが発生する状況のことを言います。土砂災害のリスクが高い地域は、土砂災害防止法によって「土砂災害警戒区域」と「土砂災害特別警戒区域」、宅地造成等規制法によって「造成宅地防災区域」に指定され、様々な規制が設けられています。

※いずれの区域も、不動産売買の際には重要事項説明での告知が義務付けられています。
売却時の注意点
売却活動をする前に、イエローゾーンやレッドゾーンに指定されていないか、確認することが重要です。その不動産を購入した時点では指定されていなくても、その後指定されている可能性があるので、最新のハザードマップで確認しましょう。
土砂災害警戒区域(通称:イエローゾーン)
イエローゾーンには建築に関して制約がないため、売却価格が相場から大きく下がるということはありませんが、売却時には避難場所や避難経路を把握し、重要事項説明の告知とともに安全性に関する情報を伝えることが大切です。
土砂災害特別警戒区域(通称:レッドゾーン)
レッドゾーンは売買契約の前に、都道府県知事の許可が必要になり、建替えの場合には想定される災害に対して必要となる構造の強化など、条件をクリアするために、高額な費用が必要になります。そのため、買い手が見つかりにくく、売却価格も相場より下がります。価格を下げても買い手が見つからない時には、買取専門の不動産業者に買取を依頼することを検討することをオススメします。
造成宅地防災区域
造成宅地防災区域内では、崖崩れや土砂流出などの災害を防ぐために、所有者が擁壁の設置など必要な措置を講じる必要があることを重要事項説明で告知しなければなりません。説明を怠ったり不十分だった場合、売却後に契約不適合による損害賠償や契約解除になる可能性があるため、しっかりと内容を確認しておきましょう。
洪水リスクがあるエリア
洪水の危険がある地域には、土砂災害のような法的な規制はありませんが、市町村が作成するハザードマップに示されています。
過去に床下や床上への浸水があった場合、この事実を秘匿にすると不動産売却後にトラブルになる可能性があるため、売却の際には重要事項説明で被害があったことを告知します。
売却時の注意点
過去に洪水の被害がある不動産を売却する場合、不動産会社はその被害履歴を告知することが法律で義務づけられています。ただ、洪水の被害があったことを不動産会社が把握していないケースもありますので、売却を依頼する不動産会社には被害の内容を正確に伝えましょう。
過去に洪水被害を受けたことのある住宅は、修繕工事で元通りになっているように見えても、建物の基礎部分に腐食がある場合もあります。売却後にそれが判明して、損害賠償や契約解除を要求されるケースもあるようです。そのようなトラブルを防ぐためにも、売却前に劣化や欠損など建物の状況を専門家が調査する「インスペクション」を行うことをオススメします。
津波リスクがあるエリア
津波による深刻な被害が予想され、住民の生命や身体に危険が及ぶ可能性の高いエリアは、津波防災地域づくりに何する法律に基づいて、都道府県知事が「津波災害警戒区域」に指定します。危険度に合わせて、「津波災害警戒区域(オレンジゾーン)」と「津波災害特別警戒区域(レッドゾーン)」に指定されます。

※いずれの区域も、不動産売買の際には重要事項説明での告知が義務付けられています。
売却時の注意点
津波災害警戒区域(オレンジゾーン)
オレンジゾーンは、建築に関して制約がないため、売却価格が相場から大きく下がるということはありませんが、売却時には避難場所や避難経路を把握し、重要事項説明の告知とともに安全性に関する情報を伝えることが大切です。
津波災害特別警戒区域(レッドゾーン)
レッドゾーンは、建築に関して厳しい制約があるため、買い手が見つかりにくく、売却価格も相場より大きく下がります。価格を下げても買い手が見つからない時には、買取専門の不動産業者に買取を依頼することを検討することをオススメします。
まとめ
土砂災害、洪水、津波など自然災害を受けやすいエリアの不動産は、買い手が見つかりにくくなります。大きく価格を下げても買い手が見つからない場合には、買取専門の不動産業者に買取を依頼することを検討しましょう。自然災害リスクのあるエリアの買取が得意な不動産業者もありますので、探してみるとよいでしょう。
土砂災害、洪水、津波など自然災害を受けやすいエリアの不動産は売却時に重要事項説明で告知する義務もあります。買い手とのトラブルを未然に防ぐためにも、売却前に規制などを確認し、正しい情報を提供することが大切です。
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