【いえうる豆知識】土地を分筆して売却する方法は？前編〜分筆方法から手順、費用までを解説〜

公開日 2024年3月4日

所有している土地の一部を売却したい時、「分筆」という手続きが必要となることをご存知でしょうか？　土地はその一部だけの所有権を売却することはできません。売却したい部分を改めて登記する「分筆」をしてから、売却しなければならないのです。

そこで今回は土地を分筆して売却する方法の「前編」として、土地を分筆する手順や費用などを解説します。

分筆とは

分筆とは１つの土地として登記されている土地を複数に分けて登記する手続きのことです。

登記簿上では土地の個数を「筆」という単位で記しています。登記簿は一つの土地「一筆」につき、１つの用紙を作成します。土地を分筆と、新しく土地には新たな地番が付けられ、その土地の分の登記簿が作成されます。

１筆の土地の一部を売却したい時は、その売却したい部分を分筆する必要があります。１筆の土地の一部だけ所有者を変えるということはできないため、分筆して新たに登記をしてから所有権を移転することになります。

土地を分筆する方法

土地を分筆するには、登記するために土地の測量をする必要があります。
土地の測量は土地家屋調査士に依頼します。土地を測量して隣の土地との境界の確認などをした後に登記をします。

登記簿には、「表題部」と「権利部」という表記があり、不動産の物の状況を示す「表題部」の登記は土地家屋調査士が行い、不動産の権利関係を示す「権利部」の登記は司法書士が行います。
分筆の手順は次の通りです。

必要な書類を集める

土地家屋調査士が法務局に行き、

公図
地積測量図
確定測量図
登記事項証明書

を入手します。

この時、確定測量図が無かった場合、土地家屋調査士が境界確定測量を行います。

分筆案を作成する

必要書類が揃ったら土地所有者は測量図をもとに、土地家屋調査士と相談してどのように分筆案を作成します。不動産会社と媒介契約を交わしている場合は、売却に有利になる分筆ができるよう不動産会社とも相談するとよいでしょう。

役所の立合いのもと現地の確認をする

役所の立会いのもと、現地の状態や分筆に誤りがないかを調べます。

隣地土地所有者から同意をもらう

分筆する土地と接している隣地の所有者の立会いのもと、土地の境界線を確認して分筆に関して同意をもらう必要があります。

境界標を設置する

分筆する土地に境界標を設置します。

登記申請をする

土地家屋調査士が登記申請に必要な書類を作成して法務局に提出します。
登記申請に必要な書類は以下の通りです。

登記申請書
筆界確認書
地積測量図
現地案内図
委任状（代理人が手続きを行う場合）

成果品を受け取る

登記申請が終わったら、土地家屋調査士から登記完了証や関連する資料を受け取ります。
分筆の手続きに係る期間は、土地家屋調査士に依頼してから２カ月から３カ月程が一般的です。役所の立会いの日程調整がスムーズに進まなかったり、隣の土地の所有者から同意が得られない場合などはさらに時間がかかる場合もあります。

分筆に必要な費用

土地を分筆するためには、土地家屋調査士への報酬や登録免許税などの費用が必要となります。
土地の測量にかかる費用は10万円～100万円程度です。隣の土地との境界が確定している場合は10万円程度で済みますが、境界が確定していない場合は測量や立会いなどを行うため、100万円程度かかる場合もあります。筆界確認書作成費と境界確定図作成費はそれぞれ10万円程度です。
また、登記申請には５万円程度、登録免許税は土地１筆につき1000円かかります。
分筆にかかる費用は確定測量図の有無で大きく異なりますので注意が必要です。