不動産を売却する際に気を付けなくてはいけないのは、名義人以外の人が売却することができないこと。特に「土地と建物の名義が違う」というケースは要注意です。相続した親の土地を名義変更していなかった…など、登記を調べたら気づくこともあるそうです。

「土地と建物の名義が違う場合」の不動産売却の進め方を解説いたします。

土地と建物の名義が違う不動産を売却する方法

土地と建物の名義が違う不動産売却は、３つの方法のいずれかを選択し進めることができます。

• 土地と建物をそれぞれ単独で売却
• 土地または建物の名義を同一人にしてから売却
• 土地と建物の名義が違うまま同時に売却

それぞれのポイントをみていきましょう。

土地と建物をそれぞれ単独で売却

土地と建物の名義が異なる場合でも、所有者が単独で売却することは可能です。

しかし、ここで注意が必要なのが、名義が違っている土地にある建物が、土地を無償で使用している「使用貸借」なのか、地代を払って「借地権を設定している」ものかにより売却の方法が異なります。

【使用貸借の場合】

「使用貸借」とは、土地と建物の名義が異なるが、親子など親族の関係の場合で、土地を無償で使用していること。

家を売却する際に地主の承諾は不要だが、使用貸借契約は、貸主と借主の間のみで有効。建物を取得しても、土地の所有者から明渡請求を申し立てられる可能性があります。また、使用貸借の土地を購入して新たに地主になったっても土地が自由に使える保証もありません。

買主に不利な面が多いので、土地また建物の単独での売買されるケースは稀です。

【借地権が設定されている場合】

「借地権」とは、建物を建てるために地代を払い、他人から土地を借りる権利のこと。

借地権が設定された物件を売却する場合は、借地権も合わせて譲渡するため、売却の際に地主の承諾が必要です。

また、地主が土地を売却する場合、建物の所有者の承諾は不要ですが、建物の明渡請求は認められないなど土地利用の制限があるため、建物所有者に売却する場合を除き、相場より相当安い価額での売却となります。

土地と建物の名義を同一人にしてから売却

土地と建物の名義を同一人にしてから売却する方法が最も一般的です。

名義を同一人にするためには、土地または建物の所有者が、もう一方の物件を買い取る必要があります。無償で譲渡したり、相場よりも相当安い価額で売却した場合、贈与税が課せられることがあるので注意しましょう。

この場合は、相場の価格で購入できるほどの資金が必要だということを覚えておきましょう。

土地と建物の名義が違うまま同時に売却

相場の価格ほどの資金が用意できない場合は、名義が異なる状態のまま同時に売却する方法を選びます。

買主はそれぞれの売買契約が、もう一方の契約が成立して初めて有効に成立するという形で、土地と建物の2つの契約を結びます。2つの契約の関連付けをして、契約成立後に、建物(土地)だけを解約するといったトラブルを回避するための措置を講じる必要があるからです。

一般的な不動産売却よりも複雑になるため、名義が異なる物件を同時売却した経験がある不動産会社を選ぶことが大切です。

土地と建物の名義が異なる不動産売却の流れ

同一名義に変えて売却するのが一般的に多いといわれていますが、土地と建物の名義が違う不動産を同一名義にして売却するための大まかな流れを解説します。

名義を同一にするための協議

土地と建物の名義を同一人に変更する手続きを進めるための協議から。売却活動を行う際に動ける方を名義人とすることが多いですが、相手方の不動産を購入する必要があるため、資金のある方を名義人とする方法も検討します。

不動産価額を設定する

不動産の適正な価額を設定する必要があります。実際に金銭のやり取りをしないまま不動産の名義変更を行った場合や、あまりに安価で相場価額との差額をみなし贈与と扱わて、「贈与税」が課税されることになるので要注意。
税務対策上、専門の不動産業者や税理士に相談して適切な金額を設定した方が安心です。

相手にお金を支払う

金銭のやりとりは、税務署から架空の取引とみなされないように、親子であっても、契約書を作成し、実際に資金を動かし、銀行振り込みなどによって金銭の移動の痕跡を残すようにしましょう。

名義変更の手続きをする

名義変更手続きは自分でもできまが、申請書の作成や必要書類の準備などが必要で、さらに書類に不備があれば何度も法務局へ行くこととなります。不動産の知識やない方や忙しい方などは、1はじめから司法書士に依頼した方が安心です。10万円前後が報酬の相場といわれています。

所有権移転登記の申請後、約1週間程度で登記が完了します。名義を同一にした後は、一般的な不動産と同じ方法で売却活動を進めることができます。

名義変更が難しいケースもある

スムーズに名義変更が進めばよいのですが、中には下記のようなケースで名義変更自体が難しく売却が困難な物件があります。

• 離婚が原因の売却の場合。完済前の離婚では手続きが複雑になることも
• 親が認知症になり、「意思決定能力がない」と診断が下っている場合
• 相続された土地が、遺産分割協議もされないまま放置され名義人が所在不明な場合

などなど、様々なケースが想定されます。同じようなケースでお悩みの方がいらっしゃいましたら、ぜひ一度「いえうる窓口」へ来店し、お気軽にご相談ください。

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