離婚という事態に直面すると、財産分与の問題が大きな争点になります。中でも資産価値の大きい家の財産分与の問題は深刻です。特に住宅ローンを返済中であれば、さらに問題を複雑にします。

離婚では、財産分与の問題が大きな争点となり、中でも家の財産分与、そして「住宅ローン」が問題を複雑にしてしまうことがあります。

今回は、離婚時の不動産売却、とりわけ「任意売却」をする際のポイントをご紹介いたします。

任意売却とは？

住宅ローンの返済が困難になった際に、債権者である銀行の了承を得て、住宅を売却すること。離婚で家を手放すことになり「住宅ローンを完済できる見込み」がない場合は、「任意売却」を選択する人が多数です。

一般の不動産売却と大きな違いはない

売却方法は、一般の住宅を売却する方法は変わりなく、売却価格も相場に近いので、任意売却であっても、残債よりも高い価格で売却できれば特段の問題は発生しません。

離婚に伴う売却は、多く方が任意売却を選択

離婚で家を手放すことを余儀なくされた場合、住宅ローンを完済できる見込みがなければ、多くの人は任意売却を選択します。

住宅ローンの返済が滞る事態でも、銀行が任意売却を了承しないときは裁判所による競売で家が売られることになりますが、競売は市場の相場よりも低い価格で落札されるのが一般的…。住宅ローンの返済が困難になった際は、競売を避けるためにも多くの方がなんとか任意売却ができるよう模索します。

任意売却の進め方と注意点

任意売却は一般の不動産売却とさほど流れは変わりませんが、注意点があるのでチェックしておきましょう。

住宅ローンの残債を調べる

単純に「返済額×返済回数」＝残債ではなく、未返済の元金と利息を加味して正確に算出しましょう。

所有名義やローン名義を確認

実際は思っていた名義と異なっていた！というケースも少なくありません。

例えば…
資金援助の関係で家の所有権の一部が夫の父親名義なっていたり、夫婦で半々の所有区分と思っていたが割合が異なっていたり…。離婚に伴って任意売却を行うなら、基本的事項を自分の目で確認しましょう。

連帯保証人を調べる

連帯保証人がいる住宅ローンを返済している場合、任意売却をする際に連帯保証人の承諾が必要です。

夫婦のどちらかが住宅ローンを借りて、別のひとりが連帯保証人になっているケースも多く、この場合は、離婚が決定したら、任意売却は必須です。離婚後も住宅ローンの返済する場合、元配偶者の借金を背負わされるリスクを避けるためでもあります。

不動産の評価額を把握する

任意売却を依頼するのであれぱ、任意売却を専門としている不動産会社に依頼することになります。一般の査定は「売却価格の目途」となりますが、任意売却が前提の場合、査定額によって銀行の対応が変わるため、非常に大きな意味があります。

オーバーローンなら注意が必要

ここで重要になるのが「アンダーローン」か「オーバーローン」かという問題です。

例えば、残債が2,000万円ある住宅が、3,000万円で売却できれば、住宅ローンを完済しても、まだ手元に1,000万円残る計算になり、債務が解消できるので、銀行は確実に任意売却を承諾します。

反対に、3,000万円の残債があるのに、高くても2,000万円でしか売れる見込みがない「オーバーローン」のケースでは、銀行はなかなか任意売却を承諾してくれません。しかし、離婚を理由とした任意売却では、多くの債務者に返済能力があるため、返済計画を示すことで、任意売却が認められる可能性が高くなります。

不動産会社と媒介契約を締結する

任意売却時の媒介契約は、一般の不動産売却と同じで、売却活動もレインズ(不動産情報ネットワーク)に登録され、一定期間広告を配布されます。

購入者の決定

買主と売主で価格が折り合えば、契約が成立しますが、任意売却においては、売却価格について、銀行の承諾や、連帯保証人がいる住宅ローンであれば、連帯保証人の承諾も得なければいけません。

契約締結・引き渡し

条件が折り合えば、契約を締結し、無事引き渡しとなります。

リースバックなら引き続き住める

親族や賃貸専門の不動産会社に買ってもらい、売却後に賃貸契約を結ぶリースバックという手法を選択すれば、引き続き住むこともできます。

任意売却の相談も「いえうる窓口」で

離婚に伴ってマイホームを任意売却で残債よりも低い価格でしか売却できないケースなどは、売却後も債務が残り、離婚の財産分与において負の資産として組み込まれるので要注意です。

また、家の共同所有をしている場合は、住所や姓が変わる前に売却手続きをした方が、登記上の名義と一致するのでスムーズでもあるため、任意売却の専門家に相談することをおすすめします。

「いえうる窓口」でも、あらゆるケースの相談ができますので、ぜひお気軽にお立ち寄りください。

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