転勤や住み替えなど何らかの理由で住宅ローンが残債があり、不動産を売却する場合、先に住宅ローンの残債を完済しなければ不動産を売却することができません。

しかし、新築を購入した直後に価値が大きく下がることもあり、不動産を売却した資金で住宅ローンを完済できないケースも少なくありません。

今回は「オーバーローン」の状態で不動産を売却することができるか、またその際の注意点などを解説していきます。

オーバーローンとは？

前途の通り、家の売却価格だけでローンを完済できない状態を「オーバーローン」と呼びます。具体的には、住宅ローンの残債が1000万円あり、家の売却価格が800万円の場合はオーバーローンとなり、売却代金だけで足りない差額を自己資金で補填する必要があるのです。しかし、自己資金が手元にない、足りないケースも多いと思われます。

反対に、売却価格がローン残債よりも多く、売却によってローンを完済できる状態は、「アンダーローン」と呼びます。

オーバーローンの問題点

オーバーローンになる問題点は、抵当権が抹消できず、家を売却できないことがあげられます。

住宅ローンを組んで家を購入した場合は、金融機関が家や土地などの担保となる不動産に抵当権を設定します。完済することで抵当権の抹消は可能ですが、抹消できなければ、家が金融機関の担保に入っている状態であり、このままでは売却ができません。

オーバーローンでも不動産を売却できる５つの方法

オーバーローンの状態でも不動産は売却できます。考えられる５つの方法をご紹介していきます。

ローン残債を預貯金で支払う

預貯金などの自己資金で補填ができれば、売却は可能となります。オーバーローンでも金融機関に相談し、預貯金から完済が可能であれば認めてくれるケースが多いです。

住み替えローンを利用する

家を売却して新居を購入するなら「住み替えローン」を利用することができます。新しい家を購入する金額に上乗せして、ローンの残債額も借り入れるので抵当権を抹消して売却が可能です。しかし、返済負担も大きくなるので注意が必要です。

ローン残債を無担保ローンで補填

銀行や消費者金融などから、不動産などの担保が不要な無担保ローンを借り入れて、残債を返済する方法もあります。但し、借入可能額が低く金利も高いので注意か必要です。

アンダーローンになるまで売却を見送る

売却を急がないならアンダーローンなるまで売却を延期するのも一案です。売却時期を遅らせることで売却額で完済しやすくなります。しかし、家の価値も低くなるので注意が必要です。

金融機関と交渉して任意売却

住宅ローンを滞納してしまった状態で売却が迫られた際に、オーバーローンの状態でも、金融機関に交渉することで自分自身で売却活動を行って進める「任意売却」が可能なケースもあります。

「競売」は、売却価格が安くなってしまうなどデメリットもあるので、任意売却という選択肢も覚えておくとよいでしょう。

オーバーローンでも任意売却するポイント

オーバーローンの状態でも任意売却後の残債を返済していけるのであれば、任意売却を選択したいところです。オーバーローンの状態にある方が任意売却する際には下記のことを確認しましょう

• できれば複数の不動産会社で価格査定。ローン残債を把握
• 住宅ローンの残額の返済方法を検討する（自己資金か借りるか）
• 住み替え予定なら「住み替えローン」を検討する
• 賃貸戸建にするなど、住み続けて返済できないか検討する
• 任意売却と決まれば、住みながら売却活動を進める

オーバーローンで任意売却。注意点は？

「住宅ローンを完済しないと不動産を売却できない」というルールを曲げて実施してもらうのが任意売却です。諸々条件があり注意点があるので、確認しておきましょう。

• 債権者や連帯保証人の合意は必須
• 購入者に事前に説明が必要

こちらの2点が重要になります。特に購入者には下記のことをよく説明して契約後のトラブルが発生しないよう準備を進めましょう。

• 売主の契約不適合責任を免責とする
• 現状有姿で引き渡すことを条件とする
• 不動産の登記簿面積で売買する「公募売買」とする

※任意売却についてはこちらの記事も参考にしてみてください。
【いえうる豆知識】離婚で任意売却をする場合の流れと注意点

任意売却の実績がある不動産会社を選ぼう

任意売却は通常の不動産売却と少し進め方が異なります。ほとんどの不動産会社で任意売却の対応はしてくれますが、トラブル防止のためにも任意売却が得意で、実績がある不動産会社を選ぶと安心です。

「いえうる窓口」では任意売却が得意な不動産会社のご紹介なども相談できます。まずは気兼ねなくご相談くださいね。

宮城県・仙台市での不動産売却のご相談は「いえうる窓口」へ相談を

詳しく相談したい方は、ぜひ「いえうる窓口」へ。 「いえうる窓口」は、宮城県・仙台市など宮城県内全域で売却を検討している方向けの無料相談窓口です。宮城県内イオンモール２店舗（新利府南館店、富谷店）でご相談頂けます。お気軽にお問合せください。