家の買い換え・住み替えの資金計画の立て方

公開日 2026年1月5日

マイホームを買い換え（住み替え）は、資金面を考えながら売却や購入のタイミングを決める必要があるなど、資金計画が難しいとされています。

今回は買い換え・住み替えの資金計画の立て方について注意点などを解説します。

資金計画を建てる前に確認すべきポイント

家の買い換える際、まず確認するのが「今住んでいる家がいくらで売れるか」です。売却価格がいくらになるのかは、不動産会社に依頼し、査定をしてもらうことで知ることができます。査定額は依頼する不動産会社によって異なることもあるため、最低３～４社に査定を依頼しましょう。そして各不動産会社が示した金額を比較し、おおまかな売却価格を想定します。

次に、今住んでいる家のローン残債と想定する売却価格を比較し、完済できるかどうかを確認します。想定する売却価格が住宅ローンの残債を上回っている場合は、手元にいくら残るかも把握しておきましょう。逆に今の家の住宅ローンの完済が難しい場合は、「買い換えローン」の利用を検討します。

さらに、住宅の売買で必要となる仲介手数料や税金などの諸費用についても確認しておきましょう。
売買で必要となる費用は一般的に

売却の場合は、売却価格のおよそ４％
中古住宅の購入の場合は、購入金額の５～６％程度
新築住宅の購入の場合は、購入金額の４～８％程度

とされています。諸費用の多くは現金で支払うため、事前の準備しておく必要があります。

新居の借入額・借入期間で気をつけたいこと

住まいの借入金の目安は、一般的に年収の７倍と言われていますが、これは35年ローンを組む際の金額です。買い換えの時期、ご自身の年齢に合わせて、借入金・借入期間を調整することが大切です。

金融機関によっては80歳まで返済できる住宅ローンもありますが、理想的な完済年齢は65歳です。また、住宅ローンの年間返済額の目安は年収の25％程度と言われています。何歳までどのようなスタイルで働くのかも踏まえて、借入額と返済期間を検討しましょう。

「買い先行」と「売り先行」、どちらがいいの？

マイホームの買い替えには、「買い先行」と「売り先行」の２つの方法があります。
「買い先行」は、新居を先に購入してから今の家を売却すること、「売り先行」は今の家を売却してから新居を購入することです。

「買い先行」にするか「売り先行」にするかは、予算の面から検討することも必要です。
キャッシュやそれに近いかたちで新居を購入できる場合は「買い先行」で問題ありません。

しかし、今の家のローンが残っている状態で「買い先行」をし、新居を購入すると、両方の家のローンを支払う「ダブルローン」の状態になってしまうケースもあるでしょう。ダブルローンは一時的ではありますが、支払いの負担が大きくなるため、負担をする余裕がない場合には「売り先行」を選択したほうがよいでしょう。

一方、「売り先行」を選び、今の家を売却してから新居を購入すると、新居に引っ越すまでの期間の仮住まいが必要となります。仮住まい期間があると引っ越し費用や賃貸住宅を利用する費用などが発生します。

「買い先行」にするのか「売り先行」にするのかは、「ダブルローン」と「仮住まい」の負担額を比較して検討するとよいでしょう。

「買い先行」や「売り先行」のタイミングで発生する費用を抑える方法もあります。それは、売却と購入の引渡し・残代金決済日を同日にするという方法です。売りを先行させて引渡しの日を決めて、その日までに新居を購入して入居の日を合わせるということは不可能ではありません。簡単な作業ではありませんが、不動産会社や司法書士、金融機関などの協力を得て売却と購入のタイミングを合わせることができれば、買い替えにかかる費用を大きく減らすことができるでしょう。

まとめ

マイホームの買い替え・住み替えは、今の家の売れる金額や売却と購入のタイミングでも資金計画とかかる費用など大きく変わってきます。買い替えを検討したいけれど、作業が複雑そうでどうしたらいいのかわからない…という方は、ぜひ一度「いえうる窓口」へご相談ください。売却に関する相談はもちろん、新居探しや資金に関するご相談も承っています。お気軽にご来店ください。