オーナーチェンジ物件は売却しにくい？売却のポイントを解説

公開日 2025年10月20日

所有している不動産に賃貸契約をしている入居者がいる状態でも、その物件は「オーナーチェンジ物件」として売却することが可能です。ただし、オーナーチェンジ物件は売却しにくいと言われていますので、注意が必要です。

オーナーチェンジ物件について、売却しにくい理由と売却時のポイントを解説します。

オーナーチェンジ物件とは

オーナーチェンジ物件とは、賃貸の物件に賃借人が入居している状態で売買を行う投資用物件のことを言います。賃貸物件でも、入居者がいない場合はオーナーチェンジとは言わずに普通の売買になります。

オーナーチェンジ物件は、購入者が新しいオーナーとなり、物件に関するあらゆる権利・責任を引き継ぎます。所有権や賃借人との契約内容などの権利はもちろん、修繕、敷金の返還など、その物件に関わる責務も引き継ぐことになります。

売却するメリット

オーナーチェンジ物件を売却する際のメリットは、売却期間中も家賃収入が得られることです。なかなか買い手が見つからず、売却を始めてから時間が経ったとしても、この期間も収入は入り続けます。収入を得ながら売却活動を進めるためには、賃借人との契約期間があるうちに売却を検討するとよいでしょう。

売却しにくい理由

オーナーチェンジ物件は、一般的に売却しにくいと言われています。主な理由は次の通りです。

物件の内覧ができない

オーナーチェンジ物件は、入居者が住んでいる状態での売買となるので、購入希望者が物件の内覧ができません。物件の状態を外観や書類でしか確認できず、実際に部屋の雰囲気や状態を見ることなく購入を決めなければならないことが売却しにくい理由の一つです。

住宅ローンが利用できない

オーナーチェンジ物件の購入に、住宅ローンは利用できません。住宅ローンは契約者が居住することを条件に安い金利が設定されているものですから、投資用物件は住宅ローンの要件を満たしません。オーナーチェンジ物件を購入する際は、現金一括払いをするか、住宅ローンより金利の高い、不動産投資用ローンを利用するかのどちらかになります。

購入者が限られる

オーナーチェンジ物件の買い手は、主に投資家に限られるため、一般的な居住用の物件より売却しにくくなります。もともと投資用物件だったとしても空室の居住用物件であればターゲット層は広がりますが、オーナーチェンジ物件はどうしてもターゲット層が狭くなります。

売れない時の対処法

オーナーチェンジ物件は買い手が限られることから、なかなか売れないということもあるでしょう。売れない時の対処法は次の通りです。

物件の魅力を強く打ち出す

売れない時は、物件のPRをきちんとできているか確認しましょう。物件の間取りや設備、環境、想定される家賃収入など、物件に興味を持ってもらえるよう魅力やメリットを強くアピールしましょう。

売却価格を見直す

長期間売れない場合は、売却価格を見直しましょう。少しでも早く売りたい場合は、相場よりも価格を下げることも検討したほうがよいでしょう。

不動産会社を見直す

売却活動の期間が長くなってきたら、売却を依頼する不動産会社を見直すことも検討しましょう。オーナーチェンジ物件売買の実績が多い不動産会社に相談するとよいでしょう。

賃借人に退去してもらう

なかなか売却できない場合は、賃借人に退去して貰い、オーナーチェンジ物件ではなく、一般的な居住用物件として売却することも一つの方法です。賃貸契約期間中に退去してもらう際に賃借人には丁寧な説明を行うなどして、トラブルにならないよう交渉を進めましょう。

一棟物件の場合は、空室対策を

一棟のマンションやアパートの場合は、空室対策をしっかり行うことが重要です。空室が多いと買い手にとって不安材料になりますから、売却期間中でも積極的に入居者を探して、空室を埋めるようにしましょう。

買い取りを検討する

オーナーチェンジ物件を早く売却したい場合は、不動産買取も検討するとよいでしょう。不動産買取業者なら、個人にはなかなか売れない物件でも買い取ってくれる可能性があります。

まとめ

オーナーチェンジ物件の買い手はほとんどが投資家なので、売却には一般的な居住用不動産とは違った対策が必要になりますので、投資用物件の売買の実績が豊富な不動産会社に依頼することをオススメします。

「いえうる窓口」でもオーナーチェンジ物件に関するご相談を受け付けています。経験豊富なアドバイザーが査定や売却方法について親身にアドバイスしていますので、是非ご相談下さい。