接道していない土地は売却できる？

公開日 2025年9月8日

道路に接していない土地は、いくつかの理由から売却が難しいとされています。ただ、全く売れないわけではありません。

今回は、接道していない土地はなぜ売却が難しいのか、そして売却するためにできることを解説します。

接道していない土地とは？

接道していない土地とは、都市計画区域内で家を建てる場合、建築基準法で定められた「原則として４ｍ以上の道路に２ｍ以上接していなければ家を建てられない」という接道義務を果たしていない土地のことを言います。

例えば、周囲を他の土地に囲まれて道路に接していない「袋地」、河川や池、水路、海などを通らなければ公道にたどり着けない土地や崖があって土地と公道の間に大きな高低差がある「準袋地」です。「袋地」や「準袋地」は建築基準法によって建物の建築に制限がかかります。

また、土地が道路に接していても「４ｍ以上の道路に２ｍ以上接する」という接道義務を満たしていなければ、接道していない土地と判断されます。

接道義務を満たしていない土地は、原則として新たな住宅の建築ができません。既存の建物のリフォームの場合は、大規模な改修や増築ができません。

接道義務は都市計画区域と準都市計画区域にのみ適用されるルールですので、その他の区域では原則適用されませんが、自治体によっては条例で接道義務を定めているケースもあるようです。

接道していない土地は売れにくい？

接道していない土地は一般的に売れにくいとされています。
それは、接道義務を果たしていないことから、建築基準法によって建て替えや大規模改修ができないからです。

また、住宅ローンの審査が通りにくいことも理由のひとつです。接道のない土地は、建築基準法の制約によって建て替えや大規模改修ができないため、土地の価値が低く評価される傾向があります。金融機関は貸し付けた資金を回収するために、担保となる不動産の価値を重視しますので、価値が低く評価される接道していない土地は、ローンの審査が通りにくくなる可能性があります。

接道していない土地を売る方法

接道していない土地だからといって、売却ができないということではありません。

接道義務を果たした土地にすることで、建て替えや大規模改修が可能になり、売却できる可能性が高くなります。例えば、隣接する土地の一部や全部を購入し、自分の土地と一体化することで、接道義務を果たせる場合があります。

また、自治体の許可を得られると、接道のない土地でも既存の道路や通路を利用して建築物を建てられるケースがあります。これは建築基準法第43条第２項の特定の条件下で接道義務を緩和できるという制度です。許可が得られる土地なのかどうかは、市町村の役所で確認できます。許可が得られれば、「袋地」や「準袋地」でも、建物が建てられるようになります。

接道していない土地を売るためのポイント

接道していない土地を売る際に重要なのは不動産会社選びです。接道していない土地の売却に関する知識や実績の豊富な不動産会社を選ぶとよいでしょう。さらに、広域なネットワークを持っている不動産会社なら、広く購入希望者へ魅力を伝えてくれるでしょう。

また、内覧の希望があったときには購入者に対してより丁寧に対応しましょう。内覧時の印象は非常に重要です。土地や建物をきれいに掃除するなどして、少しでも良い印象を持ってもらえるよう準備しましょう。

まとめ

接道のない土地は一般的に売れにくいとされていますが、接道義務を果たした土地にするなど工夫をすることで売却できる可能性が高くなります。売却方法に関しては、接道していない土地の取引実績のある不動産会社に相談するとよいでしょう。

もちろん「いえうる窓口」でも、接道のない土地に関する相談を受け付けています。「売却できるのか」、売却する場合は相場がいくら位なのか」「より高く売るにはどうしたらいいか」など、疑問質問などお気軽にご相談ください。