土地や住宅を所有していると、毎年「固定資産税」がかかります。この「固定資産税」の金額はどのように決められているのかご存知でしょうか？

今回は「固定資産税」を決めるために用いられる「固定資産税評価額」について解説します。

固定資産税評価額とは

固定資産税評価額とは、固定資産税などの税額を算出する際に基準となる価格です。固定資産税評価額を基準に、「固定資産税」「都市計画税」「不動産取得税」「登録免許税」が算出されます。

固定資産税評価額は「固定資産税路線価」とも言われています。

一般的に「路線価」と言われているのは「相続税路線価」です。「相続税路線価」は相続税を算出する際に基準となる価格で、「固定資産税路線価」とは異なります。

所有している不動産の固定資産税評価額は、固定資産税の納税通知書に同封されている「固定資産課税明細書」を確認できます。明細書を紛失した場合は、役所で再発行してもらうことも可能です。

固定資産税評価額はどのように決まる？

固定資産税評価額は、総務省が土地や家屋の評価方法を定めた「固定資産評価基準」に基づいて、各自治体が固定資産評価員として委託した不動産鑑定士が土地と家屋を１軒１軒確認して決めています。固定資産税評価額は変動するため３年に１度、固定資産評価員と見直しを行います。

土地の場合は、毎年１月１日に定められる公示価格の70％を目安に、土地の形状や面積、どのように道路に接しているか、その土地がある地域の都市計画等を考慮して決められます。

建物の場合は、同じ建物を再建築した場合にかかる費用「再建築価格」という基準を用いて決められます。建物は経年劣化や、構造や面積も考慮するため、計算が複雑になります。基本的には再建築価格の50～70％が目安となります。新築の場合は請負工事価格の50～60％が目安となります。

固定資産税評価額は土地や住宅の大きさだけで決まるものではありません。基本的には建築にかかった費用を参考にするため、住宅の構造や建材、設備の質によっても左右されます。一般的には、木造住宅よりも鉄筋コンクリート造の住宅のほうが高くなりますし、一戸建てよりもマンションのほうが高くなる傾向があります。

計算方法

固定資産税評価額は基本的に次の計算式を用いて計算されます。

固定資産税額＝固定資産税評価額×標準税率（1.4％）

固定資産税の税率は1.4％と定められていますが、自治体によって異なる場合がありますので、計算する際には事前に自治体に確認するとよいでしょう。

固定資産税評価額を用いて課税される税金は、次のような計算式を用いて計算されます。

都市計画税＝固定資産税評価額×0.3％（制限税率）
不動産取得税＝固定資産税評価額×4％（標準税率）
登録免許税＝固定資産税評価額×1.5%（新築の場合）

固定資産税を抑える方法

固定資産税は固定資産税評価額によって決まります。出費を抑えるため、税額を抑えたいと考える方も多いのではないでしょうか？

固定資産税は特例を利用することで税額を抑えられるケースがあります。特例を利用するためには一定の条件を満たす必要がありますので、詳細を確認するとよいでしょう。
ここでは代表的な３つの特例を紹介します。

住宅用地の特例

所有しているのが住宅用の家屋の場合、住宅用地の特例を受けることができます。
200㎠までは「課税評価額×1/6が実際の課税評価額」となります。200㎠を越える部分については「課税評価額×1/3が実際の課税評価額」となります。

新築住宅の特例

新築住宅の場合は、新築後３年間は固定資産税額が1/2に減額となる特例を受けることがあります。新築住宅で、3階建て以上で耐火基準を満たしている住宅については、この特例を５年間受けることができます。

リフォームの特例

リフォームの場合にも利用できる特例があります。築10年以上の住宅は、条件を満たしたバリアフリーリフォームや省エネリフォームを行った場合に、固定資産税額が1/3に減額となります。

まとめ

固定資産税評価額は所有している土地の価値だけでなく、その土地の立地や建物の品質も考慮して決められます。固定資産税評価額は自分で計算するには難しいかもしれませんが、算出方法を知っておくことは大切です。仕組みを正しく理解し、特例の利用等にお役立てください。

宮城県・仙台市での不動産売却のご相談は「いえうる窓口」へ相談を

詳しく相談したい方は、ぜひ「いえうる窓口」へ。 「いえうる窓口」は、宮城県・仙台市など宮城県内全域で売却を検討している方向けの無料相談窓口です。宮城県内イオンモール２店舗（新利府南館店、富谷店）でご相談頂けます。お気軽にお問合せください。