不動産の所有者が移転した（変更された）ときに行う所有権移転登記という手続きをご存じでしょうか。不動産売買をする際に必ず耳にするワードで、「いえうる窓口」でも、お客様へよくご説明をすることの一つです。不動産を購入、または相続して、新たな所有者になった際に必要で、どのタイミングで行うのか、どのような流れで行うのか、必要な費用や書類についてご紹介いたします。

所有権移転登記とは

不動産登記とは、そのふ不動産がそんなもので、誰が所有しているのか、誰がどんなことをしたのか、記録しているものです。記録がまとめられた台帳を「登記簿」、現在は電子化されて「登記記録」とも呼ばれています。

どんな時に必要？

登記は様々な種類があり、代表的なものは下記の３つとなります。

• 建物を新築・増築・取り壊し
• 住宅ローンの利用・借換え・完済
• 不動産の購入・売却・相続・贈与

不動産移転登記は、このうちの「不動産の購入・売却・相続・贈与」の際に必要な手続きで、マンションや一戸建てなどの中古住宅を売買、贈与、相続をすると、不動産の所有者が変わったことを公示するために、法務局での所有権移転登記の手続きが必要になります。

所有権移転登記のタイミング

所有権移転登記をしなくては、不動産の新しい所有者が自分であることを法的に証明できません。所有権を証明できないとトラブルにつながることもあるため、不動産を取得した際は、できるだけ早く所有権移転登記を行うことが必要です。具体的なタイミングも確認しておきましょう。

不動産を売買した時

一般的には売買契約締結から約1か月後の引渡し日に、法務局で移転登記の手続きを行います。

不動産を相続したとき

所有者不明の土地の増加を防ぐため、2024年4月1日より相続を知った日から3年以内の登記が義務化となりました。正当な理由がないのに登記をしない場合はペナルティもあるので要注意です。

こちらの記事も参考にしてみてくださいね。
【いえうるNEWS】相続登記の申請が義務化に？

不動産を贈与したとき

親や祖父母が生きているうちに不動産を譲り受ける「生前贈与」の際にも所有権移転登記が必要です。贈与してくれた人が死亡したときにトラブルになる可能性があるため、所有権移転登記を先延ばしにしないことが大切。親族間の贈与も口約束ではなく贈与契約書を作成し、所有権移転登記を済ませると安心です。

離婚で財産分与するとき

共有持分だった自宅を片方の単独名義にするケースも要注意。不動産の名義人が変わるため、所有権移転登記が必要です。離婚が成立したらできるだけ早めに持分を移転する持分移転登記を行うようにしましょう。

所有権移転登記の費用と計算方法

不動産には、農地や宅地などの土地、マンションや一戸建てなどの建物があり、どのような不動産をどのように取得したかによって、所有権移転登記にかかる費用は異なります。

登録免許税とは

登録免許税は所有権が移転する不動産にかかる税金のこと。不動産の「固定資産税評価額 × 税率」で算出しますが、土地や建物の評価額や所有権が移転する理由によって税率が異なります。

理由	土地の税率	建物の税率
売買	2％（令和8年3月31日までは1.5％）	2％（令和6年3月31日までは0.3％
相続	0.4％	0.4％
贈与	2％	2％
競売	2％	2％

新築の建物購入時は保存登記とされ、現在の税率は0.4％。2024年3月31日までの住宅用建物については軽減措置が適用されるため、0.15％となっていました。

司法書士報酬の費用相場

所有権移転登記手続きの代行を司法書士に依頼した場合にかかる司法書士報酬は、不動産1件あたり数万～5万円程度が目安です。依頼する事務所によっても異なりますので、複数の見積もりをとり比較検討することも可能です。司法書士紹介も「いえうる窓口」で承っておりますのでお気軽にご相談ください。

手続きの実費は1万～2万円が目安

所有権移転登記の手続きに必要な書類に貼る収入印紙代、必要書類の取得費用、書類を取り寄せる際の切手代といった郵送料、法務局に出向いたときの交通費など、あくまで目安ですが1万～2万円程度を考えておくとよいでしょう。

所有権移転登記の必要書類

所有権移転登記の手続きにあたって必要な書類は、プロに相談するのが一番ですが、ある程度覚えておくと安心です。

全てのケースで必要な書類

• 登記事項証明書
• 実印

売主、贈与した人が必要な書類やモノ

• 不動産登記申請書（要認印の割り印）
• 委任状（要売主の実印、買主の認印。自分で手続きを行う場合は委任状は不要）
• 登記原因証明情報（売買契約書（領収書必要）、贈与契約書、離婚日が記載された戸籍謄本など）
• 登記済権利証または登記識別情報
• 印鑑証明書（発行から3か月）
• 固定資産評価証明書
• 身分証明書（運転免許証、健康保険証、パスポート）

買主、贈与を受ける人が必要な書類

• 不動産登記申請書（要認印の割り印）
• 委任状（要売主の実印、買主の認印。自分で手続きを行う場合は委任状は不要）
• 登記原因証明情報(売買契約書（領収書も必要）、贈与契約書、離婚日が記載された戸籍謄本など)
• 住民票（有効期限なし、戸籍の附票でも可）
• 身分証明書（運転免許証、健康保険証、パスポート）

遺産相続の場合

【相続人全員】

• 委任状（自分で手続きを行う場合は不要。売主は実印、買主は認印）
• 戸籍謄本
• 住民票

【相続人】

• 被相続人の住民票除票（戸籍の附表でも可）
• 固定資産評価証明書（最新年度のもの）
• 遺産分割協議書（遺産分割証明書、要相続人全員の実印の押印）
• 登記原因証明情報(被相続人が生まれてから亡くなるまでの戸籍謄本（遺産分割協議書や遺言書でも可）)
• 相続関係説明図
• 遺言書、検認調書（ある場合）

所有権移転登記の手続きの方法

1. 書類の作成・準備
   司法書士に代行を依頼しない場合は、まず登記申請書を入手し、登記申請書の記入をして、提出する必要書類の準備をします。自分で所有権移転登記をする場合は、提出前に法務局で提出書類の確認をしてもらいましょう。
   
   
2. 法務局に提出
   必要書類が揃ったら登記申請書に添付し、不動産を管轄している法務局に提出します。（直接、郵送、オンライン選択可）管轄の法務局は法務局のホームページで調べることができます。
   
   
3. 審査
   登記申請書と必要書類について、法務局で審査が実施されます。記入の誤りや必要書類の不備があれば訂正し再提出します。
   
   
4. 受け取り　完了
   書類の不備がなければ手続きが進み、申請から完了まで期間は1～2週間が目安となります。郵送もしくは登記所窓口、法務局証明サービスセンターの窓口で「登記事項証明書」を受け取って完了です。

まとめ

所有権移転登記をつい面倒だからと後回しにしてしまうと思いがけないトラブルにつながることがあるため、速やかに手続きを行いましょう。手続きや書類作成は複雑なものも多く、時間がかかるため、自分だけでやろうとせず、プロに相談すると安心です。「いえうる窓口」でも相談できますので、ぜひ気軽に来店くださいね。

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