不動産を売りに出した際に、もし購入希望者が外国の方だったら戸惑ってしまう方も多いのではないでしょうか。昨今は、日本に住む外国人の数が年々増えてきており、賃貸ではなく、持ち家購入を希望するケースも増えています。不動産は外国人にも売却することができますが、言葉や文化の違いや、注意点も多いため、最低限の知識を知っておくと安心です。

外国人に不動産を売る際の必要な手続き

引渡の際に「所有権移転登記」を行うのですが、売買契約が成立しても、最終的に所有権移転登記ができなければ売買ができません。買主は下記のような各種書類の用意が必要となりますので、早い段階で用意ができるか確認しておきましょう。

• 司法書士への委任状
• 住民票
• 印鑑登録証明書

在留資格の種別を確認

司法書士への委任状は、本人確認書類等があれば作成可能ですが、住民票・印鑑登録証明書は、外国人の場合、在留資格等の理由によっては取得できないケースもあります。下記に分類されるかをまずは確認しましょう。

• 中長期在留者等
• 中長期在留者等以外
• 海外在住者

中長期在留者等に売るケースが多い

不動産を購入希望する外国人は下記のような中長期在留者等に分類される方がほとんどです。

種別	定義
中長期在留者	日本に3か月以上の在留資格をもって住んでいる外国人(外交、公用目的の人を除く)
特別永住者	日本国憲法に定められた特例法に基づき、特別永住資格が与えられた人
一時庇護許可者	難民の可能性がある外国人。一時庇護のために上陸許可を受けた人
仮滞在許可者	不法に滞在していた外国人で、その後滞在の仮資格を国から与えられた人
国籍喪失による 経過滞在者	出身国での戦争などが原因で、日本に在留することになった外国人

中長期在留者等以外・海外在住者は稀

政治的な理由で日本に在住している人や、短期滞在者を指します。住民票を取得することができないため、本国が発行している証明書類の提出してもらいます。

政治的な理由であればで居住施設は準備されており、観光なら宿泊施設を利用するため、不動産購入する方は稀です。さらに海外在住者も住民票がないため、海外の証明書類が必要となります。

住民票や印鑑登録証明書が用意できない場合は

2013年に住民基本台帳法が改正されてから、中長期在留者は住民登録ができるようになりましたので、問題なく作成できます。

稀なケースですが中長期在留者・海外在住者は登録ができないため、住民票の代替書類として代表的は「住所の宣誓供述書」があります。

本国の住所を記した書類を宣誓供述書(公証人の認証を得た私文書)として形にしたものです。本国の在日大使館が認証してくれることがベストですが、国によって対応が異なるので、大使館に認証が可能か確認しましょう。

印鑑証明についても同様。日本のような印鑑証明の制度がない国が多く、買主が当該外国在日大使館でサイン証明書を発行してもらうことで、印鑑証明書に代えることができます。
台湾、韓国には日本と同様の印鑑証明制度があるので、その公的な印鑑証明書を利用できます。

外国人に不動産を売却する際に注意すべきこと

言語や文化の違いから、日本人に売却する際とは違った注意点があります。気を付けることや、確認事項などをいくつかピックアップしていきます。

本人確認は必ず行う

大きな資金が動く取引ですから、購入希望の外国人が、名乗っている人物と同一であることを確認することが大切です。本人確認は次のような書類などで行うことができます。

• 日本国内に住居を有しない外国人……パスポート、乗員手帳
• 日本国内に住居を有する外国人……パスポート、在留カード、特別永住者証明書、個人番号カード、住民基本台帳カード

住宅ローンが利用できないケースが多い

永住許可を有する方や、日本国籍か永住許可のある配偶者が連帯保証人になれる場合を除き、住宅ローンを利用することができません。不動産購入が現金払いとなるため、資金調達の方法を確認しておきましょう。

日本語がわからない場合は契約が無効に？

契約に際しては、トラブルに備えて契約上の専属的合意管轄裁判所を日本の裁判所とします。その場合、裁判所はすべて日本語に準拠するので、日本語による契約書が必須となります。

日本語が理解できなくても署名をする買主もいるかもしれません。しかし買主が内容を理解していない契約は無効となります。買主の母国語に訳したものを参考資料として交付し、必要があれば通訳もしくは代理人を立てるよう促しましょう。

通訳を付けて契約する際も「通訳者に通訳を委任する」旨の委任状を買主から受領。通訳者には、買主とともに契約書に署名をしてもらう必要があります。

日本の不動産売買の流れや納税なども理解してもらう

不動産売買の手順は、国ごとに異なります。不動産売買契約締結から、引渡までの流れ、買主の資金調達の事情も考慮し、一通りの手順を事前に説明します。
海外の不動産取引では、媒介よりも代理による取引が主流。媒介契約を買主が希望した際は違いを理解してもらいましょう。

代金支払いのタイムラグにも注意

買主が国内の銀行に口座を有していない場合は、海外の取引銀行に対して「被仕向送金」を依頼し、受取口座に送金元の金融機関から売主の口座に振り込まれることとなります。

海外の口座と売買代金をやりとりは、口座に入金されるまで ２～３営業日かかるのが一般的。タイムラグが生じることを計算のうえで取引することが必要です。期日を決めて取引することも大切です。

納税管理人を選任してもらう

海外に居住する外国人の場合、日本国内で所得税の申告や納税の手続きを本人に代わって行う「納税管理人」の選任が必要。固定資産税は所有者の居住形態にかかわらず賦課されるため、海外居住の外国人も納付しなくてはなりません。

固定資産税の納税に関する事項を本人の代わり行ってもらうため、不動産の所在地の地方公共団体の条例で定める地域内に住所等を有する「納税管理人」を選任してもらいます。英語に対応した会計事務所や税理士法人などに委託するケースが多いようです。

まとめ

不動産売買をする上で、購入希望者が外国人というケースがこれから増えていくかもしれません。その際に焦らないためにも、最低限の知識を知っているといいですね。いえうる窓口では、外国人に不動産を売却する際のサポートも致しますので、気軽にご相談ください。

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