「根抵当権」という言葉をご存じですか？「抵当権とは違うの？」と多くの方が思うかもしれません。

不動産を相続した場合に、「根抵当権」が付いた不動産を相続する可能性があります。住宅ローンを借りるときに金融機関が設定する「抵当権」と似ていますが、実際には違う性質の担保物権です。

今回は、「根抵当権」の基礎知識をおさえておきましょう。

「根抵当権」とは？

根抵当権を設定する際に「極度額」（借入等の根底等が担保する債務の上限金額）を定めておき、その範囲内であれば何度でもお金を貸したり、返済ができる担保物権の一つです。

借りたお金を返して借金がゼロになっても、また借りることができるため、当事者の合意がない限り根抵当権は消滅しません。

根抵当権は主として企業や経営者など事業者向けに設定される担保です。企業が必要に応じて銀行からお金を借りるたびに登記しなくてよい便利なものです。ごくまれに、注文住宅を建てる際に借りる住宅ローン、リバースモーゲージなど、個人の不動産契約にも関係する場合があります。

根抵当権の特長は？

根抵当権の特長として２つのポイントをおさえておきましょう。

• 「極度額」の範囲内で何度でも借り入れができ、一度融資をすべて返済した場合でも、抵当権と違い消滅しないので、再びお金を借りたい場合にもスムーズに融資が行える。
• 登記の手間と費用が省けるのがメリット。根抵当権は最初に設定登記をしておけば、何度でも同じ設定登記で融資が受けられるため、登記を複数行う手間と登録免許税の費用がかからない。

抵当権との違い

住宅ローンで融資を受ける際に、購入する住宅の建物と土地に金融機関が設定する権利が抵当権。万が一ローンの返済が難しくなったときに、「抵当権」が行使され、土地と建物は競売にかけられます。

根抵当権との違いをまとめましたので、確認してみましょう。

	根抵当権	抵当権
借入額	極度額(上限金額)に応じて、 範囲内で何度も借り入れが可能	決まっている
債権	特定されていない （返済額や返済日は 決まっていない）	特定されている （返済額や返済日が 決まっている）
連帯債務者	認められない （貸与額や返済日が 決まっていない）	認められる （貸与額や返済日が 決まっている）
移転 （お金を 借りた人の承諾）	必要 （借入額や返済日が 決まっていない）	不要 （借入額や返済日が 決まっている）

根抵当権の付いた不動産売却は難しい

一般的に根抵当権の設定されている「不動産は売却が難しい」とされています。

金融機関が根抵当権の抹消に消極的だから

一度きりの利息が発生する抵当権よりも、何度でも利息を得られる根抵当権の方が利益が多く、金融機関から見ると、根抵当権を設定する事業者は上顧客。根抵当権の抹消を打診すると反対されるケースが多いようです。

根抵当権を抹消するのは難しいため、もし抹消するための手続きを進めたい場合も、余裕を持ったスケジュールを考えておきましょう。

違約金や手数料がかかることも

根抵当権を設定する際に権利を抹消する時には「違約金を支払う」ことを契約条件としているケースや、融資を全額返済する際に、抵当権よりも多額の手数料を設定しているケースがあります。契約内容によっては手数料や違約金が発生する可能性があることを念頭に置いておきましょう。

根抵当権のついた不動産売却のおおまかな流れ

「根抵当権」のついた不動産売却は、難しいとはいわれていますが、不可能ではありません。売却までの流れをつかんでおきましょう。

残債と査定価格の確認

まずは売却する不動産の残債と査定価格の確認をします。２つのケースを解説していきます。

• 【アンダーローンの場合】（売却益で残債が返済できる）

査定価格が残債を上回っていればとなるため、売却が可能です。債権者との交渉に進みます。

• 【オーバーローンの場合】（売却しても残債が残る状態）

自己資金によって残債分を補填して残債を返済できるなら債権者との交渉に進みます。

しかし、自己資金でも残債分を補填できない場合には、原則として根抵当権のついた不動産の売却はできません。

残債があっても売却を進めたい場合は、「任意売却に進む」「別の不動産を担保にする」など、残債があっても売却できる方法を検討する必要があり、必ず債権者である金融機関と相談しなくてはいけません。

債権者（金融機関）との交渉

残債を返済する目処が立てば、債権者である金融機関との交渉ができます。

先述しましたが、根抵当権のある不動産への融資は利益を上げやすく、簡単に抹消できないでしょう。しかし、金融機関の合意なければ抹消できないため、粘り強く交渉することが必要です。

「元本確定」に進む

債権者である金融機関の合意が得られた場合は、極度額の範囲内で繰り返していた借入と返済をストップし、その時点での借入金を確定する「元本確定」に進みます。元本確定以降は、当該根抵当を担保とした融資は受けられません。

民法によって定められている下記の「元本確定事由」に該当する必要があります。

• 元本確定期日が設定されていた
• 元本確定期日が設定されておらず、抵当権設定の時から3年を経過し、根抵当権設定者(借入人など)が元本確定請求した
• 元本確定期日が設定されておらず、根抵当権者(銀行など)が元本確定請求した
• 合併または会社分割により根抵当権設定者が確定請求した
• 根抵当権者や債務者の相続開始後6カ月以内に相続人を定める合意の登記をしなかった
• 根抵当権者が競売若しくは担保不動産収益執行、または差し押さえを申し立てたとき
• 根抵当権者が抵当不動産に対して滞納処分による差押さえをしたとき
• 根抵当権者が抵当不動産に対する競売手続の開始又は滞納処分による差押さえがあったことを知った時から二週間を経過したとき
• 債務者または根抵当権設定者の破産手続開始決定があったとき

抹消登記→不動産を売却

債権者である金融機関の合意後、購入希望者が現れたら根抵当権の抹消登記を行い、不動産の売却ができます。

根抵当権を抹消する際には「根抵当権の抹消登記」を法務局に申請する必要があります。引き渡しまでに抹消登記を必ず完了させてることを覚えておきましょう。

個人ではあまり出会うことがないのですが、相続などで「根抵当権」つきの不動産を扱うことになった…という場合も、ぜひ気軽にいえうる窓口でご相談ください。

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