所有している戸建てや土地などの不動産を売却するためには様々な費用がかかることをご存じでしょうか？売却するからと言って利益が入るばかりではないのです。

今回は不動産を売却する時にかかる費用について解説します。

不動産売却時に必要となる費用とは

不動産を売却する時に必要となる主な費用は以下の６つです。

• 仲介手数料
• 印紙代
• 登記・抵当権抹消費用
• 住宅ローンに関連する費用
• 譲渡所得税
• その他の費用

それぞれについて詳しく紹介します。

仲介手数料

仲介手数料は、不動産の売却を仲介してくれた不動産会社に支払うものです。
一般的には売買契約を結ぶ際に半額を支払い、売却が成立した後、買い主に不動産を引き渡す際に残りの半額を支払います。

不動産売却の仲介手数料については、上限が以下のように法律で定められています。

• 売買価格が200万円までは「（売却価格×5％）＋消費税」
• 売買価格が200万円超から400万円までは「（売却価格×４％＋２万円＋消費税」
• 売買価格が400万円超えは「（売却価格×３％＋６万円）＋消費税」

仲介手数料の上限は法律で定められていますが、下限については決まりがないため不動産会社が自由に設定できます。
支払い方法は１回目、２回目ともに現金払いが多いようですが、仲介手数料が100万円を越えるような場合には銀行振り込みが可能になるケースもあるようです。

印紙代

不動産売却をするためには、売買契約書などを法的な書類を作成するため、それらに貼付する収入印紙が必要になります。印紙代は契約書に記載されている金額によって決められており、一般的に1000円から10万円とされています。

ただし、現在は印紙に軽減税率が設定されています。記載金額が10万円を越えるもので、2014年4月１日から2027年３月31日までに作成される契約書については、軽減税率が適用されます。

抵当権抹消費用

不動産を売却するときに、不動産の住宅ローンが残っている場合は「抵当権抹消」の手続きが必要になり、費用が発生します。抵当権抹消のための登記費用は、不動産1個につき1,000円です。この手続きを司法書士に依頼すると司法書士手数料も必要となります。

そして不動産を売約すると、その不動産の所有権を買主に変更する手続き「所有権移転登記」が必要となります。この所有権移転登記には登録免許税が発生しますが、こちらは買主が負担します。

住宅ローンに関連する費用

不動産を売却する際、住宅ローンが残っていると売却はできないので、住宅ローンの残債を一括で支払う必要があります。この住宅ローンの一括返済には０～３万円の事務手数料が必要となります。
住宅ローンの一括返済は、不動産を売却した代金で支払われるのが一般的です。

譲渡所得税

不動産を売却して利益が出た場合は確定申告をして「譲渡所得税（所得税、住民税）」を支払わなければなりません。課税の対象となる「譲渡所得」は「売却価格」とイコールではありません。「譲渡所得＝売却価格－（その不動産の取得した時の費用 ＋ 譲渡費用）」と計算します。

譲渡所得にかかる税率は、売却した不動産の所有期間によって決まります。
所有期間が５年以下の場合は短期譲渡所得となり、税率は39.63％（所得税30.63％、住民税９％）となり、所有期間が５年を超える場合は長期譲渡所得となり、税率は20.315％（所得税15.315％、住民税５％）となります。

但し、「居住用財産を譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例」を利用すると、譲渡所得が発生しても最高3,000万円までは非課税になり、所得税・住民税がかかりません。

3,000万円特例を利用しても利益がある場合で、マイホームの所有期間が10年を超えている場合には軽減税率の特例を利用することで、譲渡所得にかかる税率を、長期譲渡所得の税率より低くすることができます。

売却をしても利益が出なかった場合、税金は発生しません

その他の費用

不動産を売却する際には、その不動産の状態や使用状況によって必要となる費用があります。
例えば

• 引っ越し費用
• 測量費用
• 解体費用
• ゴミ等の処分費用

などです。

売却に伴って引っ越しをする場合は、引っ越し費用が発生します。次の新居に引っ越すまでの仮住まいが必要になる場合には、仮住まい費用と２回分の引っ越し費用が必要になります。

売却する土地の境界が確定していない場合は、売却する前に確定測量を行うのが一般的です。土地の境界と面積が確定していないと売買の時にトラブルになる可能性がありますので、測量は必要です。
建物が古いなどの理由から更地にすると買い手が付きやすい場合には、家屋の解体費用が必要となります。

家屋と敷地内にある不要なものを処分する際には費用がかかる場合があります。一般ごみは無料で引き取ってもらえますが、大型家電や家具、大量のゴミなどは処分に費用が発生します。自治体毎のルールに従って、必要な料金を支払って処分しましょう。

まとめ

不動産を売却するためには様々な費用が必要になります。費用の金額については売却する不動産やいくらで売却するかによって異なりますので、注意が必要です。売却の流れとともに、どの費用をいつ支払うのかを仲介を依頼する不動産会社にしっかりと確認してから、売却を進めるとよいでしょう。

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