売買契約の締結の際に交わされる「不動産売買契約書」。今回は、不動産売買契約書についてチェックポイントを解説します。

不動産売買契約書とは？

不動産売買では大きな金額が動きます。その際に、物件に問題が生じることも少なくありません。大きなトラブルを避けるためにも、不動産取引において発生する可能性のあるリスクの責任の所在、その場合の対応なども記載しておくことが不可欠です。売主と買主の間で結ばれる契約の内容を、事細かに記して書面に残しておく、それが「不動産売買契約書」なのです。

「不動産売買契約書」の主要なチェックポイントを簡単にご紹介していきます。

チェック１：当事者や物件についての明示

契約の当事者の特定

不動産売買取引の当事者を特定するため、売主・買主両者の情報（売主・買主の住所、氏名、法人の場合は会社名や商号、代表者氏名、事業所住所）を売買契約書に記載します。

物件の特定

売買取引の対象となる不動産物件について原則として登記情報の内容をそのまま記載します。

土地面積・代金の決定方法を定める

土地については売買代金を登記記録上の面積で決定する方法と、実測面積で確定させる方法があり、さらに実測面積の場合は売買契約までに確定させる方法と、契約後に実測して確定し精算する方法に分かれます。また建物は登記記録上の面積で代金を確定する方法が一般的です。
それらの内容について明示します。

境界を明示する

現地で隣地との境界を売主が買主に明示する必要があります。境界が不明な場合には土地家屋調査士や測量士などを交え、隣地所有者との間で境界を確定する必要があります。

越境物がある場合、買主が承継するのか、引き渡しまでに売主が解消するのか、特約で明示します。

チェック２：代金や引き渡しについての明示

売買代金・支払日

代金は契約締結時に買主から手付金を受け取り、引き渡し時に残代金の支払いを受ける形が一般的です。約定によって中間金を受け取るケースもあります。

手付金と手付解除

手付金とは、売買契約の締結と同時に買主から支払われるもの。最終的に売買代金に充当されますが、当事者の一方が契約の履行に着手するまでは、買主は手付金を放棄し、売主は倍返しすれば契約を解除することができます。

所有権の移転と引き渡し日

契約書には所有権の移転と引き渡し日が記載されます。売主から買主への所有権の移転は、買主による売買代金支払いと同時となり、契約に同席した司法書士による登記移転の届けが行われます。

付帯設備について「設備表」の作成

照明やエアコン、給湯器、門、へい、庭木などの設備・備品は、そのまま引き渡すのか、故障していないかなどについて「設備表」を作成します。

特に注意が必要なのは、給湯器、ふろがまなど、経年劣化により生命や身体に重大な危害をおよぼす恐れが多いと消費生活用製品安全法で認められた9品目の「特定保守製品」です。買主に情報が円滑に伝わるように努める必要があります。

抵当権などの抹消について

抵当権や地役権、地上権などが設定されている場合、売主が引渡しまでに抹消し、買主が所有権を行使できる状態にする旨を、契約書に明示します。

公租公課などの精算方法

不動産にかかる固定資産税や都市計画税などの租税公課は、365日で割り、不動産の引渡し日を基点に案分、売主・買主双方で負担します。売主・買主が合意した公租公課などの精算方法を契約書に記載します。

チェック３：契約解除に関する明示

契約違反による解除

売主・買主のどちらかが契約内容の履行を怠った場合、書面による勧告を行い、改善されない場合は契約破棄となりますが、契約違反による解除の条件や方法についても売買契約書に記載されます。

契約破棄の原因を作った当事者は、契約の相手に違約金を支払うことになります。違約金は通常、物件価格の10%から20％。買主による契約違反の場合は手付金が没収され、足りない場合はさらに金額を充当して支払います。

反社会的勢力排除条項

反社会勢力に所属する者は、不動産取引ができないことが法律により定められています。所属していた場合は契約解除となることが記載されます。

ローン特約

買主が住宅ローンを利用して不動産を購入する場合、売買契約にはローン特約（融資特約、融特）について記載されます。

買主が金融機関のローン審査に通らなかった場合、契約を白紙とし、売主は手付金を無利子で買主に返却するというもの。売買契約書には、不動産ローンを受ける予定の金融機関や融資予定額などが記載されます。ローン特約の利用は、売買契約書作成前の段階で売主と買主で合意に至っていることが一般的です。

チェック４：不測の事態に関する明示

引き渡し前の物件の滅失・毀損について

売買対象となる不動産が地震や火災などで損害を受けた場合、その負担を売主と買主のどちらがどのような形で負担するのかを決めるものです。民法では、このようなケースは買主の費用負担を原則していますが、不動産取引の現状は売主負担が慣例となっています。

引き渡し前の物件の滅失・毀損については、特約事項として売買契約書の中に記載します。物件の破損が大きく、修復しての使用が困難な場合は、売主、買主、どちらからも契約を解除できるとするのが一般的です。

瑕疵担保責任

不動産の欠陥や問題である「瑕疵（かし）」について、その解決方法や解決できなかったときの契約解除などに関する瑕疵担保責任が記載されます。

不動産の瑕疵は、買主が知らなかったことも責任を負うもので、その期間は物件引渡しを基点として定められ、売主が宅建業者である場合は2年間と法律で定められています。

契約不適合責任

物件に契約不適合があった場合「引き渡し後○カ月」などと売主が契約不適合責任を負う期間を定め、その期間内に契約不適合が発見されたときは買主は売主に対し修補や代金の減額、損害賠償、または解除を請求できる旨が明記されます。

まとめ

いかがでしたでしょうか。「不動産売買契約書」だけでも内容は盛りだくさんで「自分では到底チェックできない！スムーズに進められるか不安」と思うのは当然のことです。不動産売買の手続きは専門的な知識が必要となりますが、実績豊富な「いえうる窓口」なら安心です。まずはお気軽に「いえうる窓口」にご相談ください。

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