はじめての不動産売買契約…。スムーズに進むだろうか、トラブルが起きないだろうかと、様々な不安を感じる方も少なくないはずです。
少しでも安心して契約を進めるには、予備知識は不可欠です。今回は売買契約に際して注意しておきたい３つのポイントを解説していきます。

契約を結ぶ前に３つの注意点を知っておこう

不動産売買契約は、簡単に解除できないことをまずは覚えておきましょう。とはいっても、売買契約締結後の解除申出や不動産を引渡した後にトラブルが生じる可能性もゼロではありません。どんなケースでも慌てないようにするために、不動産売買契約で注意したいポイントを３つご説明していきます。

注意ポイント１／簡単にはできない！「契約締結後の解除」

不動産の売買契約を締結した後は、簡単に契約を解除できません。もし、やむを得ず解除する場合は、契約の際に取り決めた「解除の条件」に基づいて違約金などが必要となります。

「契約違反」による解除となった場合は、不動産売買代金の10～20％という大きな違約金が発生します。例えば3000万円で売買契約した一戸建てなら、違約金は300～600万円が相場。この額からいっても契約は慎重に進めなくてはいけませんね。

買主が住宅ローンを利用する際は、審査が通らなかった時に契約を白紙に戻せる「ローン特約」を盛り込むようにしておきましょう。また、注意をしなくてはいけないのが売主が不動産業者でない時。この場合は「クーリングオフ」は適用されません。

解除の種類

• 【手付解除】
  相手側が契約の履行に着手する前に限り、売主の手付金の倍返しおよび、買主の手付金の放棄によって契約を解除できます。
• 【危険負担による解除】
  引渡し前に台風や洪水、地震などの天災によって不動産が滅失・毀損し、修復が不能または修復費用が多く必要となるときには、売主は契約を解除できる場合があります。この場合は、売主は買主に対して、手付金や売買代金を返還する特約をつけることが一般的です。
• 【契約違反による解除】
  売主または買主が契約に違反した場合に、催告を行っても履行されないときには契約を解除できます。契約違反に関して違約金の定めがある場合は、契約解除と合わせて請求できます。
• 【契約不適合責任に基づく解除】
  地中に埋設物がある、建物の構造的欠陥があるなど売買の不動産が契約内容と異なる場合、買主は一定の要件を満たせば契約の解除ができます。
• 【特約による解除】
  契約解除に関する特約を定めれば、その内容に応じて解除が可能となります。例えば、買主が住宅ローンを受けられなかった場合に無条件で契約を解除できる「ローン特約」など。
• 【合意による解除】
  売主・買主の双方の合意があれば、どのような理由でも契約を解除できます。合意解除は書面に残しておくことが望ましいです。

注意ポイント２／「手付金」の種類と相場を知っておく

不動産売買契約では、一般的に契約締結時に買主から売主へ手付金を支払うことになります。ご自分が売主である場合、買主から手付金を受け取ることができます。

手付金には、下記の３つのものがあります。

• 証約手付（契約の締結を証明する目的として授受）
• 解約手付（売買契約を解除することができる手付）
• 違約手付（違約があった場合に没収できる手付）

買主が支払う手付金は「解約手付」であることが一般的で、この場合「売主からは手付金の倍額を返還すること」または「買主からは手付金を放棄すること」で一方の当事者だけの意思で契約解約ができます。手付金の金額については売買価格の5～10％が多いのですが、特に決まりはありません。

注意ポイント３／契約不適合責任なら損害賠償を求められることも

契約不適合責任とは、売主から聞かされていない設備の不具合、雨漏りや水漏れ、シロアリ被害など売買契約において契約内容とは異なる不都合が生じた場合に、売主が買主に対して負う責任をいいます。

詳しくは【豆知識】「不動産売却時の契約不適合責任」って？をご覧ください。

契約不適合責任は、買主との合意がとれれば売買契約書の特約で免責とすることもできますが、後々のトラブルを避けるためにも、懸念事項を1つ1つ挙げて、「どこまで免責事項として売買契約書に特約として盛り込むのか」しっかりと不動産業者と打ち合わせすることが大切です。

「売買契約書」は念入りに確認をしよう

不動産売買の契約締結後に契約解除を行うのは難しいため、契約締結前に「売買契約書」の内容を念入りに確認することが重要です。「希望条件」と相違ないか「不明確な条件はないか」など、不動産業者と慎重にチェックしましょう。

物件や売主の希望により、確認ポイントは異なりますが、基本的に抑えておきたい項目をご紹介します。

主なチェック項目

売買物件の表示	物件の面積や間取り、権利者などの詳細は正しく記載されているか
売買代金、手付金額、支払い日	売却代金の詳細や買主からの支払日(金額・ペナルティ含む）
所有権の移転・引き渡し日	物件の所有権はいつ移転されるかの明記
公租公課	物件に関わる各種費用を引き渡し日を基点に日払い計算した額
反社会的勢力の排除	反社会的勢力（暴力団、その構成員）ではないこと、及び、反社会的勢力との係わりを一切行わないこと、反社会的勢力排除に向けての確約
負担の消除	所有権移転までに抵当権などの担保権・賃借権などの用益権などの一切の負担消除を約束
ローン特約	売買契約から引き渡しまでに受ける住宅ローン審査が通らなかった場合、契約を白紙化できる特例
付帯設備等の引き渡し	付帯設備をそのまま物件に付けたまま引き渡す旨。故障等の有無を確認
手付解除	契約キャンセル時の手付金と解除の要件
引き渡し前の物件の滅失・毀損	引き渡し前に災害などが起きた場合どうするかの確認
契約違反による解除	契約内容を違反したときに解除になること、またその際のペナルティの確認
瑕疵担保責任	引き渡し後に欠陥が見つかった場合、何か月(年)以内なら売主に責任を求められるか
特約事項	その他、法的な順守義務のある項目(強行規定)以外に、売買者間で定めた独自の項目(任意規定)

「いえうる窓口」なら安心して売却相談ができる

注意すべきポイントが意外と多くて「確認しきれないから不安」と感じた方も多いことでしょう。安心してご希望通りの売却へと進められるよう「いえうる窓口」のスタッフが1からサポート致しますので、ご相談ください。

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