任意売却とは、住宅ローンの支払いができなくなった場合に金融機関の了承のもと不動産を売却することをいいます。今回は競売との違い、メリットや注意点などを解説します。

住宅ローンの返済が厳しくなったらどうする？

返済が滞ることは金融機関にとっても好ましいことではありません。相談に乗り、役に立つアドバイスや情報も提供してくれるため、まずは金融機関に相談をするのが一番です。
それでも返済が難しく、特に売却しても残債が残る可能性が高いときは、所有する不動産の「任意売却」を金融機関に相談してみましょう。

任意売却とは？

住宅ローンを借りている金融機関の許可のもと、ある程度所有者の希望条件で一般市場にて不動産を売却する方法があります。それを「任意売却」といいます。

本来は、不動産を売却する場合、住宅ローン借用時に不動産へ設定された金融機関の抵当権を抹消しなければ引渡しができず、抵当権を抹消するためには住宅ローンの完済が条件となっています。そのため、売却資金で住宅ローンの残債が完済できない場合、本来は売却を完了できないので完済するために必要な不足分の資金を別途準備する必要がありますが「任意売却」では一定の条件のもと抵当権を解除してもらうことができます。

競売とは？

所有者の意思とは関係なく、債権者が抵当権の対象となっている不動産を差し押さえた後、法的な手続きに則って強制的に売却することを「競売」といいます。

住宅ローンを3～6か月程度滞納すると、「滞納分と遅延損害金を支払わなければ期限の利益が喪失する旨、法的手続き（競売）により債権回収を始める旨」が記載された催告書が、債権者である金融機関から届きます。

債権者から裁判所への競売申し立てが認められると、強制的に競売にかけられ、競売で得られた資金は、抵当権者である債権者の残債の回収に充てられることになります。

任意売却のメリット

どちらも支払いが困難になった際に執る方法となりますが、任意売却は競売とは全く異なるものです。競売になる前に金融機関に相談し「任意売却」を自ら選択する主なメリットは下記があげられます。

• 任意売却は法的な強制処分ではない
• 市場価格より低くなる競売に比べて、市場価格に近い価格で売却することができる
• 情報が公表される競売に対して、競売所有者の情報を非公開にできる
• 債権者が認める範囲で引渡し希望日など条件を相談できる

任意売却の流れ

任意売却の大まかな流れや期間は次のようになります。

1. 金融機関からの督促
   （住宅ローン滞納後3～4か月）
2. 現状把握、金融機関と相談・協議
   （数日）
3. 不動産会社の選定と価格の査定
   （約1～2週間）
4. 債権者への確認
   （約1か月（売却活動中も継続））
5. 任意売却の開始
   （約1～3か月間）
6. 売買契約の締結
   （売却開始から約1～3か月）
7. 不動産の決済・引渡し
   （契約後、約1か月）
8. 残債務の返済
   （売却後に残債があれば、数年）

任意売却の注意点

売却後も住宅ローンの支払いで生活に支障が出るなどトラブルが起きないように、注意する点がいくつかあります。

• 金融機関に相談し、許可を得たら、時間を十分に確保するためにも早く売却活動を始める。
• 期限に注意。時間が過ぎると競売による競売になる可能性もある。
• 弁護士や司法書士などの専門家と連携し、任意売却物件の実績の多い業者を選ぶ。

任意売却の相談は「いえうる窓口」へ

進め方や金融機関への相談方法、費用に関することなど任意売却に関する基礎知識も含めて「いえうる窓口」で相談が可能です。窓口スタッフだけでなく、弁護士や司法書士への無料相談も行っておりますので、まずは近くの窓口へ来店し、気軽にご相談ください。