不動産の告知義務とは？どこまで必要？

公開日 2025年7月14日

不動産を売却する時に「告知義務」があることをご存知ですか？　「告知義務」は物件に関する不具合や欠陥などのマイナスな情報を買主に伝えるもので、不動産を売る際の重要な手続きのひとつです。

今回は、不動産の「告知義務」について解説します。

不動産の告知義務とは？

不動産を売却する時には、その不動産の不具合や欠陥は買主へきちんと伝えなければいけません。「雨漏りがする」「扉が開きづらい」などの不具合や欠陥のことを「瑕疵（かし）」といい、売主は買主に対して、不動産の瑕疵を伝える「告知義務」があります。

告知義務のある瑕疵は次の４つです。

物理的瑕疵

雨漏り
シロアリ被害
壁のひび割れ
地盤沈下
土壌汚染

など、生活に支障が出るレベルの物理的な損壊や欠陥のことです。

環境的瑕疵

近くに異臭や騒音のする施設がある
近隣道路の交通量が多く、騒音や排気ガスの影響が大きい
近くに新幹線の線路があるため振動が響く
近くに風俗店や反社会勢力の拠点がある

など、日常生活に支障がでるような周辺環境の問題のことです。

心理的瑕疵

孤独死があった
自殺や殺人事件があった
隣に火葬場がある

など、購入者が心理的に不快に感じる・不安な思いをする可能性があることです。

法律的瑕疵

建物の高さ制限がある
建築不可物件のため、増改築できない
防火設備の不備

など、建築基準法や都市計画法で不動産の使用が建築に制限があることです。

告知義務にならないケース

不動産の不具合や欠陥には告知義務がありますが、全ての問題点が該当するわけではありません。

例えば、心理的瑕疵の人の死に関する内容です。「日常生活で起きた不慮の事故による死」や「病気や老衰などの自然死」などは告知義務に該当しません。ただし、亡くなった後時間が経ってから発見され、遺体の腐敗が進んでいたことで特殊清掃が行われるなど、不動産売買に影響があると判断されるケースは告知義務の対象になります。

告知義務に違反したらどうなる？

告知義務を怠ると、売主は買主から物件の瑕疵に対する補修請求などを受ける可能性があります。
買主から対応を求められるケースは次の４つです。

補償請求

物理的瑕疵があった場合、買主は不具合の補修や補修のための費用を請求できます。

減額請求

売主が補償請求に対応できない場合、買主は物件購入費の減額を求めることができます。

契約解除

売主が補償請求や減額請求に応じなかった場合、買主は契約を解除することができます。

損害賠償請求

告知義務違反によって契約解除になった場合、買主は売買契約にかかった費用（登記費用や印紙代、引っ越し費用など）を、売主に請求することができます。

告知義務違反は、買主だけでなく、仲介した不動産会社からも責任を問われます。売主が告知義務違反をすると、仲介を依頼した不動産会社からも損害賠償を請求される可能性があります。

まとめ

買主に安心して不動産を購入してもらうために、告知義務はとても大切です。告知義務に該当しない内容でも、買主にとって必要だと思うことであれば告知する必要があるでしょう。瑕疵をどこまで告知すべきかについては、その買主が「何を問題と考えるか」によるので、不動産を売却する際は、物件の問題点はできるだけ告知するとよいでしょう。

所有する不動産を売却したいけれど、どれが瑕疵にあたるのか、どの不具合・欠陥が告知義務に該当するのかが分からない、売却できるか不安だ…という方は、ぜひいえうる窓口にご相談を。不動産売却に関するお悩みなら何でも受け付けています。まずはお気軽にご来店ください。