売買契約で、商品に品質不良や品物違い、数量不足などの不備があった場合に、売主が買主に対して負う責任のことを「契約不適合責任」と呼びます。不動産売却でも、売却したマンションや戸建などが契約内容と異なっていた場合には売主は契約不適合責任を負わなければならない場合があります。

今回は、不動産売却時の契約不適合責任についての解説したいと思います。

契約不適合責任とは？

不動産売却後、不動産や取引内容に契約と異なる点が見つかった場合は、原則として売主は契約不適合責任を負わなければなりません。

2020年4月の民法改正（債権法改正）まで「瑕疵担保責任」と呼ばれていたもので、「契約不適合責任」と名称が変わりました。

具体的なケース

具体的には雨漏りやシロアリ被害といった物件の欠陥や、面積・数量の不足があげられます。瑕疵には物理的瑕疵の他にも、法律的瑕疵・精神的瑕疵、大きく３つあります。

• 【物理的瑕疵】雨漏りや給排水管の故障、シロアリ、地中のコンクリートガラなど
• 【法律的瑕疵】建築基準法違反の建物、再建築や建て替えができないなど
• 【精神的瑕疵】事故物件である、匂い・騒音・振動があるなど

法律的な説明不足や事故物件なども瑕疵に該当します。

契約不適合責任に該当した場合は…

売主が負わなければならない契約不適合責任は、物件を補修したり損害賠償に応じる必要があります。。売主が補修や代金の減額、損害賠償などに応じなかったり、欠陥が重大で補修しても住めないような場合は、契約の解除を求められることもあります。

責任を負う期間は？

民法の原則では、「買主が不適合の事実を知ってから1年以内に申し出れば、売主は契約不適合責任を負わなければならない」としています。

この場合、お引渡しから１年以内ではなく「瑕疵の発見から１年以内」を指しています。

しかし建物の欠陥は、元々のものか、経年劣化によるものなのか、判別が難しい場合が多く、民法の原則を適応してしまうと、引き渡しから何年経っていても、買主が気づけば賠償などを請求できるため、売主に過大な責任を負わることになってしまいます。

そこで個人が売主の場合の売買契約では、売主が契約不適合責任を負う期間を2～3カ月程度に定めるケースが多いようです。

売主が不動産会社の場合は、宅地建物取引業法により契約不適合責任を通知する期間を引渡しから「2年以上」としなければいけません。

売主の負担をカバーしてくれる保険も！

契約不適合責任を問わない契約もあり

欠陥が発覚した場合、売主は大きな負担を負うことになります。そのため、売主と買主の合意により、売主の契約不適合責任を問わないという契約もあります。しかし、それではもし欠陥が発覚した場合の負担を買主が負うことになってしまい、買主の不安が大きくなってしまいます。

契約不適合責任をカバーする保険で安心！

そのようなケースに備えて、住宅瑕疵担保責任保険法人が扱う保険商品があります。売主の契約不適合責任を保険でカバーしてくれる「既存住宅売買瑕疵保険（個人間売買タイプ）」というもので、売主（買主からのケースもある）が検査機関に検査を依頼することにより、契約不適合責任に伴う負担が保険金で支払われます。

保険の対象となるのは住宅の柱や壁などの「構造耐力上主要な部分」や窓や屋根などの「雨水の浸入を防止する部分」など。保険金の支払い対象となる費用は、補修費用や調査費用、転居・仮住まい費用などで、支払限度額は500万円または1000万円で、保険期間は5年間または1年間となります。

不動産会社独自の保証サービスも

不動産会社によっては独自に保証サービスを扱っているケースも多く、建物に不具合が見つかった場合に、引き渡しから一定期間は補修費用を不動産会社が負担する保証サービスを用意しています。

契約不適合責任について、いえうる窓口で相談を

不動産を売却するときは、こうした保険商品や保証サービスの活用すると安心ですね。いえうる窓口でも「契約不適合責任」についてより詳しくご説明しております。いつでも相談することができるため、気軽にご来店ください。

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